Guida pratica: quando si paga l’imposta, come funziona la tassazione al trasferimento effettivo ai beneficiari, quando conviene l’opzione “anticipata” e quali accortezze servono per immobili e quote societarie.
Introduzione: il trust immobiliare entra in una nuova era fiscale
Il trust immobiliare è uno strumento efficace per protezione e pianificazione patrimoniale (case, terreni, quote di società immobiliari). Con la riforma 2025, il quadro fiscale viene chiarito: l’imposta di successione e donazione non colpisce più la mera costituzione del trust, ma scatta soltanto al trasferimento effettivo ai beneficiari.
Cosa prevede il nuovo regime
- Imposta al trasferimento effettivo: la costituzione del trust o il vincolo di destinazione non generano più imposta proporzionale immediata.
- Opzione “tassazione anticipata”: disponente o trustee possono scegliere di tassare subito il conferimento (utile se si prevede un forte aumento di valore).
- Franchigie & aliquote invariate: si applicano quelle dell’imposta successioni/donazioni in base al rapporto tra disponente e beneficiario.
Esempio semplice
Genitore trasferisce in trust una villetta destinata al figlio al compimento dei 30 anni. Oggi l’imposta si applicherà quando il figlio riceverà la proprietà. Se il disponente opta per la tassazione anticipata, paga ora (sull’attuale valore) evitando di tassare un eventuale aumento futuro.
Impatti concreti sugli immobili
- Trust familiare con casa principale: imposta dovuta solo al passaggio ai beneficiari (coniuge/figli) secondo le regole successioni/donazioni.
- Protezione patrimoniale: segregazione dei beni (ville, appartamenti, terreni) senza tassazione immediata al conferimento.
- Quote di società immobiliari: trasferimento delle quote al trust senza imposte al vincolo; tassazione al trasferimento ai beneficiari.
Franchigie e aliquote (promemoria)
- Coniuge e figli: franchigia 1.000.000 €; aliquota 4% oltre soglia.
- Fratelli e sorelle: franchigia 100.000 €; aliquota 6% oltre soglia.
- Altri parenti fino al 4° grado: nessuna franchigia; 6%.
- Altri soggetti: nessuna franchigia; 8%.
- Disabili gravi (L.104): franchigia 1.500.000 €; 4% oltre soglia.
Attenzioni e rischi da evitare
- Trust fittizi/elusivi: se il disponente continua a gestire tutto di fatto, il Fisco può disconoscere il trust.
- Valutazioni immobiliari errate: in caso di opzione anticipata, servono perizie/valutazioni coerenti.
- Beneficiari non chiari: incertezza su chi riceverà cosa e quando può anticipare l’imposizione.
- Doppia imposizione internazionale: verificare beni/beneficiari esteri e convenzioni.
- Atto istitutivo carente: vincolo di destinazione e poteri del trustee devono essere ben definiti.
Procedura tipo: come impostare correttamente
- Analisi patrimoniale (immobili, quote, mutui, rendite).
- Disegno del trust (finalità, beneficiari, durata, trustee indipendente).
- Valutazione fiscale (trasferimento differito vs. opzione anticipata).
- Atto notarile e trascrizioni nei registri immobiliari.
- Governance (regole di gestione, locazioni, vendita beni, rendicontazione).
FAQ veloci
Quando si paga l’imposta sui beni in trust?
Al trasferimento effettivo ai beneficiari.
Posso scegliere di tassare subito?
Sì, con l’opzione “anticipata”. Conviene se si attende un rialzo di valore.
Il trustee può affittare o vendere immobili nel trust?
Sì, se previsto nell’atto istitutivo e nell’interesse dei beneficiari.
Gli immobili in trust pagano IMU?
Sì: il trustee è tenuto al pagamento finché il bene resta nel trust.
Si applicano le stesse franchigie delle donazioni?
Sì: contano il rapporto disponente–beneficiario e non trustee–beneficiario.
Conclusioni
Il nuovo regime rende il trust più chiaro e strategico per chi possiede immobili: nessuna imposta immediata al vincolo, pianificazione del passaggio generazionale e tutela del patrimonio. La convenienza tra tassazione al trasferimento e opzione anticipata va valutata caso per caso con professionisti esperti.
Vuoi capire davvero cosa conviene fare con la tua casa?
Con OkCasaWeb hai una consulenza immobiliare gratuita e professionale basata su dati reali, analisi delle microzone e strategia: che tu voglia vendere, acquistare, affittare o semplicemente chiarirti le idee, ti aiutiamo a prendere la decisione migliore con numeri e metodo.
Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025, con riferimento alle microzone di Monfalcone e comuni limitrofi (Gradisca, Villesse, Romans, Ruda). I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
