Chi lavora nel settore immobiliare lo sa bene: la data di costruzione di un immobile può cambiare completamente il suo destino. Vendibilità, valore, accesso al mutuo, possibilità di sanatoria. Tutto ruota attorno a un punto chiave: la legittimità edilizia.
Negli ultimi anni, però, è entrato in gioco un elemento nuovo, spesso sottovalutato ma sempre più utilizzato da Comuni e tribunali: le immagini satellitari di Google Earth. Foto che, in molti casi, stanno diventando decisive per stabilire se un edificio sia davvero antecedente al 1967 oppure no.
Ma fino a che punto queste immagini possono essere considerate una prova? E quali conseguenze concrete possono avere per chi vende o possiede un immobile?
Facciamo chiarezza.
Perché gli immobili ante ’67 sono così importanti
Il riferimento al 1967 non è casuale. Prima del 1° agosto di quell’anno, infatti, in molte zone d’Italia non era obbligatorio un titolo edilizio per costruire fuori dai centri abitati.
Questo significa che:
un immobile realmente costruito prima del 1967
può essere considerato legittimo
anche se oggi non esiste una licenza edilizia formale
Il problema nasce quando non c’è una prova certa dell’epoca di realizzazione.
Il ruolo crescente delle immagini satellitari
Negli ultimi anni la pubblica amministrazione ha iniziato a utilizzare sempre più spesso:
ortofoto storiche
immagini aeree
fotografie satellitari
Tra queste, Google Earth è diventato uno strumento di uso comune perché consente di visualizzare l’evoluzione di un’area nel tempo.
Se da quelle immagini risulta che un fabbricato non esisteva in una certa data, quel dato può diventare un elemento molto rilevante nei procedimenti edilizi.
Quando Google Earth può essere considerato una prova
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito un concetto importante:
le immagini satellitari non sono una prova automatica, ma possono diventarlo quando:
mostrano chiaramente l’assenza o la presenza di un edificio
non vengono smentite da documentazione tecnica più solida
sono coerenti con altre fonti ufficiali
In pratica, se il Comune dimostra con immagini satellitari che l’immobile non c’era, spetta al proprietario dimostrare il contrario.
Abusi edilizi e immobili ante ’67: chi deve dimostrare cosa
Un errore molto comune è pensare che basti dichiarare che un immobile è “vecchio” o “ante ’67”. Oggi non è più sufficiente.
Se l’amministrazione contesta la legittimità edilizia:
l’onere della prova ricade sul proprietario
le semplici dichiarazioni non bastano
servono documenti oggettivi e verificabili
Tra le prove più utilizzate troviamo:
aerofotogrammetrie ufficiali
mappe catastali storiche
atti pubblici o notarili
perizie tecniche asseverate
Le conseguenze pratiche nel mercato immobiliare
Questo tema non è solo teorico. Ha effetti concreti e spesso immediati, come:
blocco di una compravendita
rifiuto del mutuo da parte della banca
problemi in sede notarile
contenziosi tra venditore e acquirente
Sempre più professionisti del settore richiedono verifiche preventive, anche su immobili molto datati.
I limiti di Google Earth: cosa sapere
È importante essere chiari: Google Earth non è infallibile.
Tra i suoi limiti:
risoluzione non sempre uniforme
date talvolta indicative
assenza di immagini per alcuni periodi storici
Proprio per questo, le immagini satellitari funzionano meglio come elemento di riscontro, soprattutto quando mancano altre prove.
Come tutelarsi oggi in modo corretto
Chi possiede o vuole vendere un immobile dovrebbe adottare un approccio prudente e professionale:
verificare la storia urbanistica dell’immobile
confrontare immagini satellitari e documenti ufficiali
non basarsi su “tradizioni” o racconti orali
affidarsi a un tecnico esperto
chiarire ogni dubbio prima di mettere l’immobile sul mercato
Questo evita problemi futuri e tutela tutte le parti coinvolte.
Un tema sempre più attuale
Con la digitalizzazione degli archivi e l’uso incrociato delle banche dati, i controlli edilizi sono oggi molto più precisi. Le immagini satellitari sono solo uno degli strumenti a disposizione delle amministrazioni.
Il messaggio è chiaro: la legittimità edilizia non può più essere data per scontata, nemmeno per immobili molto vecchi.
Conclusioni
Il rapporto tra immagini satellitari, immobili ante ’67 e abusi edilizi rappresenta un cambiamento importante nel modo di valutare gli immobili. Non si tratta di allarmismo, ma di consapevolezza.
Conoscere la reale storia edilizia di un immobile significa:
tutelare il proprio investimento
evitare blocchi e contestazioni
vendere in modo sereno e trasparente
