Canone di affitto concordato: perché oggi conviene più di quanto pensi
Il canone di affitto concordato viene spesso percepito come una soluzione penalizzante per il proprietario, perché associato a un affitto più basso rispetto al mercato libero.
In realtà, se analizzato correttamente dal punto di vista fiscale, rappresenta una delle strategie più intelligenti per aumentare il rendimento netto di un immobile.
Molti proprietari guardano solo al canone mensile.
I professionisti, invece, guardano a quanto resta in tasca a fine anno.
Cos’è il canone di affitto concordato
Il canone di affitto concordato è una tipologia di contratto regolata dalla Legge 431/1998 che prevede:
durata 3 anni + 2 di rinnovo automatico
canone determinato secondo accordi territoriali comunali
possibilità di accedere a importanti agevolazioni fiscali
Il canone non è deciso liberamente, ma deve rientrare in fasce di prezzo minime e massime stabilite in base a:
zona dell’immobile
caratteristiche costruttive
stato di manutenzione
presenza di ascensore, box, cantina, arredamento
Il doppio vantaggio fiscale del canone di affitto concordato
Riduzione della base imponibile IMU
Il primo grande vantaggio riguarda l’IMU.
Per gli immobili locati a canone di affitto concordato, la normativa nazionale prevede una riduzione automatica del 25% della base imponibile IMU.
In pratica:
l’IMU non viene calcolata sul 100% del valore catastale
ma solo sul 75%
Questo beneficio è valido in tutta Italia.
Aliquote IMU agevolate nei Comuni
Oltre alla riduzione della base imponibile, molti Comuni applicano:
aliquote IMU più basse
riservate esclusivamente agli immobili locati a canone concordato
È qui che nasce il cosiddetto doppio vantaggio IMU:
base imponibile ridotta
aliquota più favorevole
Il risparmio finale può essere significativo, soprattutto per seconde case.
Cedolare secca al 10%: il vero punto di forza
Chi sceglie il canone di affitto concordato può optare per la cedolare secca al 10%, invece del 21% previsto per i contratti a canone libero.
Questo comporta:
tassazione dimezzata
nessuna imposta di registro
nessuna imposta di bollo
gestione fiscale più semplice
In molti casi, il minor canone viene ampiamente compensato dal risparmio fiscale.
Quando il canone di affitto concordato conviene davvero
Il canone di affitto concordato è particolarmente vantaggioso quando:
l’immobile è soggetto a IMU elevata
si tratta di una seconda casa
il proprietario ha redditi medio-alti
si cerca stabilità nel tempo
si vuole ridurre il rischio di morosità
La valutazione va sempre fatta sul rendimento netto annuale, non sul canone lordo.
Gli errori più comuni dei proprietari
Tra gli errori più frequenti:
confrontare solo il canone mensile
ignorare IMU e tassazione
non verificare le aliquote comunali
non richiedere l’attestazione del canone
non fare simulazioni personalizzate
Il risultato è spesso una scelta meno conveniente di quanto si pensi.
Sicurezza e stabilità del canone concordato
Oltre ai vantaggi fiscali, il canone di affitto concordato offre:
canoni più sostenibili per l’inquilino
maggiore continuità contrattuale
minore probabilità di contenziosi
migliore selezione degli inquilini
Un canone equilibrato è spesso il miglior alleato del proprietario.
L’importanza dell’attestazione del canone concordato
Per accedere alle agevolazioni fiscali è necessaria l’attestazione di rispondenza agli accordi territoriali, rilasciata dalle associazioni firmatarie.
Senza attestazione:
si perdono i benefici fiscali
il contratto può essere contestato dall’Agenzia delle Entrate
FAQ – Domande frequenti sul canone di affitto concordato
Cos’è il canone di affitto concordato?
È un contratto di locazione con canone calmierato stabilito dagli accordi territoriali comunali.
Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?
Nel canone libero il prezzo è deciso dal proprietario, nel canone concordato rientra in fasce stabilite ma con forti agevolazioni fiscali.
Il canone di affitto concordato conviene al proprietario?
Sì, nella maggior parte dei casi, se si considerano IMU e tassazione complessiva.
Quali sono i vantaggi fiscali principali?
Riduzione del 25% della base imponibile IMU, aliquote comunali agevolate e cedolare secca al 10%.
La riduzione IMU è sempre valida?
La riduzione della base imponibile sì, l’aliquota ridotta dipende dal Comune.
Serve l’attestazione?
Sì, è indispensabile per accedere alle agevolazioni.
Cosa succede senza attestazione?
Si rischia di perdere i benefici fiscali e di subire contestazioni.
Vale anche per seconde case?
Sì, ed è spesso lì che il risparmio è maggiore.
Si può applicare agli immobili arredati?
Sì, se previsto dagli accordi territoriali.
Riduce il rischio di morosità?
Statisticamente sì, grazie a canoni più sostenibili.
Si può aggiornare il canone ISTAT?
No, se si sceglie la cedolare secca.
Conviene anche ai piccoli proprietari?
Sì, soprattutto a chi vuole stabilità e meno tasse.
Come capire se conviene nel mio caso?
Con una simulazione personalizzata su canone, IMU e tassazione.
Conclusione
Il canone di affitto concordato non è una rinuncia al guadagno, ma una scelta strategica per chi vuole:
pagare meno tasse
ridurre i rischi
ottenere un reddito più stabile
La vera domanda non è quanto incassi ogni mese, ma quanto ti resta davvero a fine anno.
