Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito in Legge 105/2024) non è un “libera tutti”: è un pacchetto di semplificazioni pensato per regolarizzare piccole difformità edilizie, sbloccare compravendite e mutui e ridurre il contenzioso. Nel 2025 sono arrivati i chiarimenti del MIT (linee guida e modulistica) utili a capire se serve CILA, SCIA o permesso in sanatoria. Qui trovi la guida pratica aggiornata.
Cosa rientra: le “lievi difformità” sanabili
Esempi ricorrenti di interventi sanabili che in passato bloccavano atti e mutui:
- Spostamenti di tramezzi, aperture interne, piccoli soppalchi;
- VePA (vetrate panoramiche amovibili), tende tecniche e opere leggere senza aumento di volume;
- Cambio di destinazione d’usonella stessa categoria funzionale. Nelle zone A-B-C del DM 1444/1968 sono possibili passaggi tra categorie diverse secondo le condizioni comunali.
Tolleranze costruttive (art. 34-bis TUE)
Soglie graduate in base alla superficie utile dell’unità:
- 6% sotto 60 m²
- 5% tra 60-100 m²
- 4% tra 100–300 m²
- 3% tra 300–500 m²
- 2% oltre 500 m²
Se resti entro questi limiti non si configura violazione edilizia. Non rientrano però aumenti volumetrici importanti, violazioni di distanze/standard o variazioni essenziali.
Cosa resta fuori (e quando serve ancora la doppia conformità)
Sono esclusi gli abusi gravi: opere in totale difformità, senza titolo o con aumenti di volume non tollerati. In questi casi si applicano il DPR 380/2001 e la regola della doppia conformità.
Procedura e documenti: imposta la tua strategia di sanatoria
Per evitare giri a vuoto, costruisci un fascicolo completo insieme al tecnico:
- Stato legittimo con confronto tra storia urbanistica dell’immobile (titoli edilizi, varianti, agibilità) e stato di fatto;
- Planimetrie aggiornate, relazione tecnica con foto e, se serve, DOCFA per l’allineamento catastale;
- Eventuali nulla osta (vincoli paesaggistici, regolamento condominiale, ecc.);
- Scelta del titolo abilitativo corretto (edilizia libera, CILA, SCIA, permesso in sanatoria) secondo linee guida MIT e regolamenti locali.
Questa è la base di una strategia di sanatoria efficace: minimizza i tempi, chiarisce gli oneri e riduce i rischi di rigetto.
Demolizioni e contenzioso: ordini vs ordinanze
Nel 2025 alcune pronunce (es. TAR Campania n. 406/2025) hanno applicato lo ius superveniens: se oggi la difformità è sanabile, l’efficacia di ordini/ordinanze di demolizione può essere sospesa in attesa dell’esito della pratica. Non è un condono, ma evita abbattimenti sproporzionati quando la nuova cornice normativa consente una regolarizzazione.
Costi e tempi
Per la sanatoria “semplice” è prevista una sanzione collegata all’aumento del valore venale dell’immobile (indicativamente 1.032–30.987 €), oltre a diritti comunali e onorari tecnici. I tempi dipendono da completezza degli atti e carichi dell’ufficio tecnico.
Consigli operativi (lettura veloce)
- Mappa iniziale: ricostruisci la storia urbanistica e verifica tolleranze.
- Confronto col Comune: molti enti hanno modulistica e istruzioni dedicate.
- Titolo giusto: CILA/SCIA/permesso in sanatoria o edilizia libera? Decidilo con il tecnico.
- Demolizione pendente? Valuta con un legale la richiesta di sospensione per ius superveniens.
- Aggiornamenti: monitora chiarimenti MIT, norme regionali e regolamenti comunali.
- Compravendita: integra la pratica prima del rogito per non bloccare atti e mutui.
FAQ rapide
Vale per interventi dopo il 24/05/2024?
No. Riguarda lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024.
È un condono?
No: regolarizza piccole difformità con tolleranze; gli abusi totali restano esclusi.
Il cambio d’uso è sempre possibile?
No. È ammesso nella stessa categoria funzionale e, in specifiche zone (A-B-C), secondo condizioni comunali.
In breve
Il Decreto Salva Casa 2025 semplifica la sanatoria di lievi difformità e ridefinisce le tolleranze (2–6%). Restano esclusi gli abusi gravi (doppia conformità). Imposta una strategia di sanatoria con documentazione completa; in caso di ordinanze di demolizione, è possibile chiedere la sospensione se la difformità è oggi sanabile.
Nota informativa: rivolgersi sempre a un tecnico abilitato e verificare regolamenti comunali e linee guida MIT aggiornate.
