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Parte I — Il quadro nazionale
Negli ultimi mesi il mercato delle locazioni in Italia ha virato verso una maggiore selettività: i canoni sono cresciuti, mentre una quota di famiglie ha iniziato a valutare con più decisione l’acquisto. Il servizio di Milano Finanza riassume il passaggio con un dato emblematico: la domanda di affitto è scesa di circa il 16% a livello nazionale, mentre i canoni restano elevati. Questo sposta parte della domanda verso la proprietà e, al tempo stesso, premia gli immobili in affitto con qualità, dotazioni e gestione sopra la media.
I numeri di contesto confermano il trend: nel primo semestre 2025 i canoni sono saliti più dei prezzi di vendita (circa +5,5% canoni contro +2,1% prezzi secondo i dati aggregati da Immobiliare.it Insights riportati da SkyTG24), prima di mostrare, a inizio autunno, piccoli assestamenti con livelli comunque tra i più alti di sempre (media nazionale intorno a 14–15 €/mq).
Perché i rendimenti possono salire anche con meno domanda
È un paradosso solo apparente. Con canoni unitari più alti, i rendimenti lordi migliorano; con selezione dell’inquilino e gestione professionale (minori vuoti, minore morosità), il rendimento netto si stabilizza. Il mercato degli affitti non “si spegne”: si polarizza su immobili ben presentati e posizionati correttamente.
Cosa significa per chi compra e per chi vende
- Investitori: contano microzona, taglio, stato interno e gestione. Bilocali e trilocali con bagno aggiornato, serramenti e climatizzazione mantengono assorbimento anche in fase selettiva.
- Venditori: cresce la platea di ex-inquilini che, compressi dai canoni, valutano il mutuo. Prezzo d’ingresso realistico e asset “pronto” fanno la differenza. Come ottenere un mutuo al 100% nel 2025.
Parte II — Monfalcone, zoom locale: cosa sta succedendo davvero
Livelli e dinamiche sul comune
A Monfalcone, i canoni richiesti hanno segnato nel 2025 un aumento visibile: circa 11,4 €/mq a settembre, massimo degli ultimi due anni secondo le serie comunali pubblicate dai principali portali. È un valore medio che fotografa bene la fase di tensione post-2024. Se vuoi capire a quanto può valere (e affittare) il tuo appartamento oggi, richiedi una valutazione gratuita.
In parallelo, le quotazioni OMI per la compravendita restano su livelli accessibili rispetto ai capoluoghi regionali, con una forbice che — a seconda della zona — si muove intorno a 700–1.060 €/mq per gli appartamenti, confermando la possibilità di costruire operazioni a reddito con ticket d’ingresso contenuti.
Focus microzona: Aris
La zona Aris è una delle microaree più equilibrate: residenziale matura, ben collegata, con domanda “strutturale” alimentata da lavoratori dell’indotto Fincantieri, giovani coppie e famiglie. Le tabelle di quotazione locale mostrano valori di riferimento intorno a 1.200–1.300 €/mq per l’usato appartamento e canoni potenziali nell’intorno 9–10 €/mq/mese per unità in buono stato, con variabilità legata a piano, impianti e dotazioni.
Caso pratico — Trilocale 80 mq “da sistemare” in Aris: quanto rende davvero
- Prezzo di acquisto as-is: ~1.050 €/mq → ~84.000 €
- Costi accessori + provvigione 3%: ~10.000 € → ingresso complessivo as-is: ~94.000 €
- Light-renovation (bagno, serramenti, tinteggiatura): ~300 €/mq → ~24.000 €
- Canone atteso as-is: ~6,8 €/mq/mese → ~540 €/mese
- Canone atteso post-reno: ~8,5 €/mq/mese → ~680 €/mese
- Gestione (IMU, manutenzioni, vuoti): 20% del canone annuo
Lettura dei numeri
- Affitto as-is: rendimento lordo ~6,9%, netto ~5,5%; time-to-market rapido.
- Affitto dopo light-reno: rendimento percentuale simile, ma qualità dell’inquilino più alta, minore rotazione, migliore tenuta del valore.
- Flip post-reno: con prezzi di uscita ~108–120 mila €, il margine è tirato; conviene solo con sconto forte in acquisto e lavori rapidi.
Le leve che alzano il canone in Aris (e che il mercato paga davvero)
- Bagno rifatto e impianti efficienti: +6–8% sul canone medio.
- Serramenti nuovi e climatizzazione: +4–6%.
- Posto auto/garage: +5%.
- Esposizione silenziosa + doppi vetri: +3%.
- Condominio ben gestito/facciata rifatta: +3%.
Strategia 2025 per Monfalcone (focus Aris)
- Reddito prima del flip: con canoni sostenuti e ticket d’ingresso ragionevoli, la strategia a reddito (as-is o dopo light-reno) è più robusta del breve riacquisto-rivendita.
- Light-reno mirato: bagno, serramenti, climatizzazione e illuminazione. Interventi chirurgici che cambiano la percezione senza stravolgere il budget.
- Gestione professionale: scoring dell’inquilino, contratti transitori/3+2 dove opportuno, canone concordato, manutenzione programmata, reportistica.
- Pricing disciplinato: all’ingresso posizionarsi nel primo quartile della concorrenza a parità di stato; all’uscita valorizzare dotazioni e documenti tecnici.
Conclusione
Il segnale del −16% sulla domanda di locazione non decreta la fine dell’affitto: sancisce un mercato più esigente, che premia immobili ben preparati e gestiti. A Monfalcone, e in particolare in zona Aris, l’investitore che presidia microzona, prodotto e inquilino può ottenere rendimenti netti nell’ordine del 5–5,5%, con un profilo di rischio contenuto. Il venditore, dal canto suo, intercetta la platea di ex-inquilini orientati al mutuo, a patto di presentare un immobile pronto e con un prezzo coerente.
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Articolo a cura di Picerni Alessandro – CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
Nota metodologica. Analisi a cura dell’Ufficio Studi OkCasaWeb: dati comunali e di portale (serie storiche canoni), riferimenti OMI per quotazioni di compravendita, benchmark di microzona su incarichi e pratiche in area Monfalcone (con focus Aris). Valori aggregati e anonimizzati, aggiornati 2025; stime di ROI formulate con ipotesi conservative su vuoti e costi di gestione.