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Spoiler: non mancano le case, manca l’offerta davvero utilizzabile. E la montagna di mezzo – dal Friuli Venezia Giulia agli Appennini – è il terreno dove possiamo rimettere in circolo valore, comunità e reddito.
Il dato che cambia la narrazione
Parliamo spesso di emergenza abitativa come se fosse un tema solo urbano. Eppure, in Italia 9.581.772 abitazioni risultano non occupate (27,2%): un numero enorme che, però, non si traduce automaticamente in alloggi disponibili per famiglie e lavoratori che vorrebbero vivere nelle aree interne e in montagna. Le ragioni? Seconde case, immobili obsoleti energicamente o strutturalmente, sfiducia reciproca tra proprietari e inquilini, costi di riqualificazione e carenza di servizi locali.
Perché la montagna “ha case ma non le ha”
Nelle aree interne e nella montagna di mezzo il problema casa è spesso un collo di bottiglia: c’è stock edilizio, ma è sottoutilizzato o non idoneo a un uso continuativo (inverno incluso). Senza un’offerta stabile e dignitosa, ripopolare diventa impossibile: chi potrebbe trasferirsi – smart worker, famiglie 30–45, professionisti dei servizi – rinuncia per mancanza di soluzioni pronte, sicure e con costi prevedibili. Le analisi più recenti sollecitano incentivi al recupero dell’esistente, strumenti premianti per i contratti lunghi e dissuasivi per l’inutilizzo, oltre alla riqualificazione dei servizi (mobilità, scuola, sanità) per rendere sostenibile l’abitare fuori città.
Metodo operativo: come rimettere in circolo le case oggi
Di seguito il framework che applico come consulente immobiliare quando accompagno proprietari e Comuni a trasformare “vuoti” in case vissute (e rendite stabili).
1) Mappa → filtra → attiva
Mappatura “vuoti utili”: non tutte le case non occupate sono riattivabili a costi sensati. Servono criteri: struttura sana, fattibilità impiantistica, accesso carrabile, distanza servizi, esposizione/quote neve.
Filtri di priorità: (A) pronti in 90 giorni con piccoli lavori; (B) pronti in 6–12 mesi con riqualificazione energetica leggera; (C) oltre 12 mesi (riqualificazione pesante).
Obiettivo: spingere A e B sul mercato entro l’anno, evitando nuovo consumo di suolo.
2) Due linee di prodotto per i proprietari
Affitto Lungo Garantito Montagna: canone certo + polizza rientro + micro-manutenzione programmata. Riduce l’ansia da “inquilino problematico” e rende preferibile il lungo termine rispetto allo sfitto.
Rent-to-Buy Alpino: per case “B” e “C”. Rate d’ingresso e opzione d’acquisto dopo 24–36 mesi, tempo durante il quale si completa la riqualificazione (con accordi chiari su riparti e SAL). Perfetto per giovani famiglie senza mutuo immediato.
3) Cantiere snello e scalabile
Pacchetto tecnico: diagnosi energetica + computo metrico “essenziale” (cappotto dove ha senso, serramenti, pompe di calore/ibridi, VMC base).
Cronoprogramma “90 giorni” per immobili classe A: messa in sicurezza + impianti + serramenti + certificazioni minime.
Finanza lavori: anticipo coperto da canoni futuri con accordi ponte o da micro-linee dedicate (accordi con istituti locali / confidi).
4) Contrattualistica che convince
Contratti 3+2 con garanzie assicurative e depositi modulati in base allo stato dell’immobile.
Check-in professionale con inventory fotografico e standard manutentivi; riduce contenziosi e stabilizza la relazione proprietario–conduttore.
Indicizzazione trasparente e service fee chiara: meglio una filiera corta e professionale che 10 micro-intermediari.
5) Marketing di territorio, non solo di casa
Vendere/affittare in montagna significa vendere servizi: scuolabus, medico, fibra, coworking, comunità locale.
Storytelling con casi studio reali: “Da vuota a casa efficiente in 90 giorni” (prima/dopo, bollette, comfort, tempo di locazione).
Focus Friuli Venezia Giulia: micro-mappa zona → tipologia
Sebbene il mio core operativo sia l’Isontino e la cintura di Monfalcone, quando parliamo di montagna di mezzo FVG le scelte per tipologia aiutano a evitare errori.
Carnia (Tolmezzo, Arta Terme e valli affluenti)
Target: famiglie e smart worker 30–45; trilocali e villette a schiera leggere con pompa di calore e isolamento. Bene i semindipendenti con piccola pertinenza (legnaia/box).
Val Canale – Tarvisiano (Tarvisio, Malborghetto)
Target: coppie attive, cross-border workers. Bilocali/trilocali ristrutturati, performance energetica prioritaria (inverni rigidi), condominio con gestione efficiente.
Prealpi Giulie (Valli del Torre e Natisone, Faedis–Attimis)
Target: famiglie in transizione città→verde. Case di borgo rinnovate o rustici già consolidati strutturalmente. Evitare immobili isolati senza servizi.
Alto Collio/Collio Orientale (pendici collinari)
Target: over-55 attivi, residenzialità 8–10 mesi. Piani terra con spazio esterno o villette compatte; attenzione alla mobilità quotidiana.
Questa mappatura va sempre incrociata con tempo di percorrenza verso lavoro/scuola e copertura dati (fibra/4G). È qui che spesso “salta” la decisione di trasferirsi.
Politiche pubbliche che funzionano (pragmatiche, non ideologiche)
- Premiare chi mette a disposizione: IMU ridotta e pratiche edilizie fast-track per chi loca in lungo.
- Disincentivare l’inutilizzo prolungato, graduando il prelievo sui vuoti cronici (salvaguardando i casi sociali).
- Riqualificare i servizi connessi: trasporti, sanità territoriale, scuola, coworking pubblici. Altrimenti anche la casa perfetta resta sulla carta.
Per i proprietari: la check-list in 8 passi
- Diagnosi energetica e stato legale (planimetrie conformi, APE, agibilità).
- Stima “as is” + “post-lavori” con scenario canoni e tempi.
- Scelta formula: Lungo Garantito o Rent-to-Buy (con bozza contrattuale).
- Computo lavori e cronoprogramma (90 giorni / 6–12 mesi).
- Garanzie: polizza rientro, tutela morosità, cauzione modulata.
- Service di gestione: check-in, manutenzioni, reportistica.
- Marketing territoriale: annuncio che racconta servizi e comunità, non solo metri quadri.
- KPI: giorni a mercato, vacancy, ticket manutentivi, soddisfazione conduttore.
Conclusione: riabitare è l’unica via sostenibile
Continuare a costruire dove abbiamo milioni di mq sottoutilizzati non ha senso economico né ambientale. La strada è rimettere in circolo il patrimonio esistente, con contratti sereni, cantieri leggeri e servizi di prossimità. È un cambio di mentalità prima ancora che di normativa: dalla rendita passiva alla gestione attiva.
Se hai una casa “ferma” in area interna o prealpina del FVG e vuoi capire se può diventare reddito (senza pensieri) o nuova vita per una famiglia, posso mostrarti un piano operativo e numeri concreti in base alla tua microzona.
Hai una casa vuota in montagna o in area interna FVG?
Ti preparo un Piano 90 giorni per rimetterla in circolo: diagnosi tecnica, lavori essenziali, formula Affitto Lungo Garantito o Rent-to-Buy Alpino, marketing di territorio e contratti “senza pensieri”.
Articolo a cura di Picerni Alessandro – CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
Nota metodologica. Analisi a cura dell’Ufficio Studi OkCasaWeb, basata su un campione probabilistico di 10.000 clienti selezionati nell’area territoriale di interesse, con indicazioni fornite dagli stessi partecipanti.