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La detrazione degli interessi passivi del mutuo è uno dei benefici fiscali più rilevanti per chi acquista, costruisce o ristruttura la propria abitazione principale. In questa guida aggiornata al Modello 730/2025 (redditi 2024) trovi regole, limiti e documenti necessari, con esempi pratici e riferimenti ufficiali.
Cos’è e quando spetta
La normativa (art. 15 TUIR) consente una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori (es. istruttoria, perizia, imposta sostitutiva inclusa nel mutuo) pagati nell’anno, se il mutuo è finalizzato all’abitazione principale. Vale il principio di cassa: contano gli importi effettivamente corrisposti nel periodo d’imposta.
Sono ammesse, con regole specifiche, anche le ipotesi di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale.
Limiti detraibili (tetti annuali)
- Acquisto abitazione principale: detrazione del 19% su un importo massimo di 4.000 € (interessi + oneri), pari a un risparmio massimo di 760 €. Nel 730/2025 l’importo confluisce nel Quadro E – Rigo E7.
- Costruzione/ristrutturazione abitazione principale: detrazione del 19% su un importo massimo di 2.582,28 €.
Nota: se il mutuo è cointestato, il tetto (4.000 € oppure 2.582,28 €) è complessivo e si ripartisce fra gli aventi diritto secondo le quote (o quanto previsto dal contratto).
Requisiti essenziali
- Finalità corretta del mutuo: acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale.
- Intestazione: chi detrae dev’essere intestatario del mutuo e proprietario/titolare di diritto reale sull’immobile.
- Destinazione a dimora abituale entro i termini di legge (in genere 12 mesi dall’acquisto o dalla fine lavori per costruzione/ristrutturazione).
- Pagamenti tracciabili e documentabili.
- Mutuo proporzionato al costo: la detrazione è limitata alla parte di mutuo riferibile al costo/valore dell’immobile (con oneri connessi all’acquisto).
Per la costruzione, la detrazione è commisurata all’importo effettivamente utilizzato per i lavori in ciascun anno.
Dove si indica nel 730/2025
- Rigo E7 (Quadro E): interessi su mutui ipotecari per acquisto dell’abitazione principale.
- Righi E8–E10 con codici specifici: altre casistiche (ad es. costruzione/ristrutturazione, cooperative/impresa costruttrice, ecc.).
Le istruzioni ufficiali del Modello 730/2025 dettagliano i righi e i codici da utilizzare.
Esempi di calcolo
- Acquisto: interessi + oneri pagati nel 2024 pari a 2.300 € → detrazione 19% = 437 € (entro il tetto 4.000 €).
- Ristrutturazione: interessi + oneri 2.800 € → detraibile 2.582,28 € → 19% = 491,63 €.
Casi particolari
- Surroga/sostituzione: in linea generale la detrazione prosegue se si mantengono finalità e requisiti (attenzione a importi e tempi).
- Cambio destinazione: se l’immobile non è più abitazione principale (es. locazione), dal periodo d’imposta successivo la detrazione cessa, salvo eccezioni (trasferimento per lavoro, inagibilità, ecc.).
- Cooperative/impresa costruttrice: possibili detrazioni per interessi “riaddebitati” agli acquirenti (righi e codici dedicati).
Documenti da conservare (checklist)
- Contratto di mutuo e piano di ammortamento.
- Certificazione annuale della banca con il dettaglio di interessi e oneri pagati.
- Quietanze/ricevute delle rate ed estratti conto (pagamenti tracciabili).
- Atto di acquisto o titolo di proprietà, visura catastale.
- Per costruzione/ristrutturazione: titoli edilizi, fatture e pagamenti lavori.
- In caso di cointestazione: documenti che provano quote e ripartizione.
Questa documentazione è quella tipicamente richiesta in sede di controllo formale.
Errori da evitare
- Somma della quota capitale: si detrae solo interessi/oneri, non il capitale.
- Tetto superato: oltre 4.000 € (acquisto) o 2.582,28 € (costruzione/ristrutturazione) la parte eccedente non dà diritto a ulteriori detrazioni.
- Residenza non trasferita nei tempi: rischio decadenza del beneficio.
In sintesi (promemoria operativo)
- Verifica finalità del mutuo e destinazione dell’immobile.
- Recupera la certificazione interessi della banca.
- Somma interessi + oneri pagati nel 2024.
- Applica il tetto corretto (4.000 € / 2.582,28 €).
- Calcola il 19% e riporta l’importo in E7 (acquisto) o E8–E10 (altre casistiche).
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Articolo a cura di Picerni Alessandro – CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
Nota metodologica. Analisi a cura dell’Ufficio Studi OkCasaWeb, basata su un campione probabilistico di 10.000 clienti selezionati nell’area territoriale di interesse, con indicazioni fornite dagli stessi partecipanti.