Alessandro Picerni leader IA in fvg
Alessandro Picerni leader IA in fvg
Cassazione n. 19109/2025 – Tutela dell’acquirente e responsabilità notarile
di Picerni Alessandro – Esperto immobiliare, CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
Nel diritto immobiliare italiano, uno dei temi più delicati riguarda la tutela di chi acquista o riceve un immobile da costruire. Tra le operazioni più complesse c’è la permuta immobiliare, nella quale un soggetto – spesso proprietario di un terreno – lo cede a un costruttore in cambio di una o più unità immobiliari future.
Con la sentenza n. 19109/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: il divieto di stipula del notaio previsto dall’articolo 8 del D.Lgs. 122/2005 si applica anche alle permute di immobili da costruire. Ciò significa che, se mancano le garanzie obbligatorie (fideiussione, polizza decennale postuma o frazionamento dell’ipoteca), il notaio deve rifiutarsi di procedere al rogito.
Il D.Lgs. 122/2005 tutela chi acquista un immobile “sulla carta”, imponendo due obblighi fondamentali al costruttore:
L’articolo 8 vieta al notaio di stipulare se tali garanzie mancano o se l’immobile è gravato da ipoteca o pignoramento non frazionato. L’obiettivo è proteggere l’acquirente da rischi finanziari o esecutivi legati ai debiti del costruttore.
Il caso riguardava un proprietario che aveva ceduto un terreno a un costruttore in cambio di due appartamenti futuri. L’impresa, però, aveva acceso un mutuo ipotecario sull’area senza procedere al frazionamento dell’ipoteca. Il notaio rogò comunque l’atto. Quando l’ex proprietario scoprì che gli alloggi erano ancora gravati da vincoli, agì in giudizio.
La Cassazione ha stabilito che il divieto di stipula vale anche per le permute di immobili futuri. Il notaio, in caso di mancata verifica delle garanzie, può essere ritenuto responsabile civilmente e disciplinarmente.
La decisione rafforza la trasparenza nelle operazioni di permuta terreno-appartamento, molto diffuse in Friuli Venezia Giulia. Gli operatori devono adottare procedure preventive di controllo:
In aree come Romans d’Isonzo, Gradisca d’Isonzo, Villesse e Cormons, le permute di terreni edificabili in cambio di nuove costruzioni sono sempre più frequenti. Tuttavia, anche un piccolo vincolo ipotecario può bloccare la stipula o ridurre il valore dell’operazione. Per questo motivo, il supporto di un Property Finder esperto può prevenire errori costosi.
La Cassazione n. 19109/2025 chiarisce definitivamente che il notaio può (e deve) dire “no” se mancano le garanzie essenziali nelle permute di immobili da costruire. È un passo decisivo verso una maggiore tutela per acquirenti e permutanti, ma anche un richiamo alla responsabilità di costruttori e professionisti del settore.
Con OkCasaWeb ti aiutiamo a verificare le garanzie, analizzare le ipoteche e coordinare il rogito con notaio e costruttore per evitare blocchi o rischi legali.
A cura di Picerni Alessandro – CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
Nota metodologica. Analisi a cura dell’Ufficio Studi OkCasaWeb, basata su Cassazione Civile Sez. II, sentenza n. 19109/2025, e sul D.Lgs. 122/2005. Dati e riferimenti aggiornati al novembre 2025.
11.06.2025
Condividi l'articolo con i tuoi amici:
English
Deutsch
Français
Espagnol
Hrvatski