Cassazione n. 19109/2025 – Tutela dell’acquirente e responsabilità notarile

Introduzione

Nel diritto immobiliare italiano, uno dei temi più delicati riguarda la tutela di chi acquista o riceve un immobile da costruire. Tra le operazioni più complesse c’è la permuta immobiliare, nella quale un soggetto – spesso proprietario di un terreno – lo cede a un costruttore in cambio di una o più unità immobiliari future.

Con la sentenza n. 19109/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: il divieto di stipula del notaio previsto dall’articolo 8 del D.Lgs. 122/2005 si applica anche alle permute di immobili da costruire. Ciò significa che, se mancano le garanzie obbligatorie (fideiussione, polizza decennale postuma o frazionamento dell’ipoteca), il notaio deve rifiutarsi di procedere al rogito.

Il quadro normativo

Il D.Lgs. 122/2005 tutela chi acquista un immobile “sulla carta”, imponendo due obblighi fondamentali al costruttore:

• Fideiussione sull’importo versato prima del rogito;
• Polizza assicurativa decennale postuma a copertura di eventuali vizi costruttivi.

L’articolo 8 vieta al notaio di stipulare se tali garanzie mancano o se l’immobile è gravato da ipoteca o pignoramento non frazionato. L’obiettivo è proteggere l’acquirente da rischi finanziari o esecutivi legati ai debiti del costruttore.

La sentenza della Cassazione n. 19109/2025

Il caso riguardava un proprietario che aveva ceduto un terreno a un costruttore in cambio di due appartamenti futuri. L’impresa, però, aveva acceso un mutuo ipotecario sull’area senza procedere al frazionamento dell’ipoteca. Il notaio rogò comunque l’atto. Quando l’ex proprietario scoprì che gli alloggi erano ancora gravati da vincoli, agì in giudizio.

La Cassazione ha stabilito che il divieto di stipula vale anche per le permute di immobili futuri. Il notaio, in caso di mancata verifica delle garanzie, può essere ritenuto responsabile civilmente e disciplinarmente.

Le principali novità interpretative

• Tutela estesa: la permuta rientra tra gli atti di trasferimento soggetti a tutela ex D.Lgs. 122/2005.
• Controlli obbligatori: il notaio deve verificare la presenza di garanzie e l’assenza di vincoli ipotecari.
• Responsabilità notarile: la mancata vigilanza può comportare danni e sanzioni.
• Ruolo centrale dell’agente immobiliare: segnalare e prevenire rischi prima della stipula.

Implicazioni pratiche per il mercato immobiliare

La decisione rafforza la trasparenza nelle operazioni di permuta terreno-appartamento, molto diffuse in Friuli Venezia Giulia. Gli operatori devono adottare procedure preventive di controllo:

• Verificare tramite visure ipotecarie eventuali mutui o pignoramenti;
• Richiedere fideiussione e polizza decennale prima del rogito;
• Inserire clausole sospensive legate all’ottenimento delle garanzie;
• Collaborare strettamente con notaio e costruttore.

Microzone e casi frequenti

In aree come Romans d’Isonzo, Gradisca d’Isonzo, Villesse e Cormons, le permute di terreni edificabili in cambio di nuove costruzioni sono sempre più frequenti. Tuttavia, anche un piccolo vincolo ipotecario può bloccare la stipula o ridurre il valore dell’operazione. Per questo motivo, il supporto di un Property Finder esperto può prevenire errori costosi.

Checklist operativa per una permuta sicura

• Verifica se si tratta di “immobile da costruire” ai sensi di legge;
• Richiedi fideiussione e polizza decennale postuma;
• Controlla la situazione ipotecaria del cantiere;
• Inserisci clausole sospensive per la stipula;
• Conserva copia di tutte le garanzie e dei documenti di cantiere.

Conclusione

La Cassazione n. 19109/2025 chiarisce definitivamente che il notaio può (e deve) dire “no” se mancano le garanzie essenziali nelle permute di immobili da costruire. È un passo decisivo verso una maggiore tutela per acquirenti e permutanti, ma anche un richiamo alla responsabilità di costruttori e professionisti del settore.