Comprare casa è un passo importante, ma spesso chi acquista si concentra solo sul prezzo dell’immobile. In realtà il costo complessivo comprende una serie di spese accessorie che, sommate, possono incidere in modo significativo sul budget finale. Conoscere queste voci prima di firmare una proposta o un preliminare ti permette di pianificare correttamente, evitare sorprese e arrivare al rogito con un quadro chiaro.
In questo articolo trovi una guida completa e pratica alle principali spese che un acquirente sostiene in Italia: imposte, notaio, agenzia immobiliare, mutuo, verifiche tecniche e costi accessori. In chiusura trovi anche una sezione FAQ con le domande più frequenti che ricevo ogni settimana.
Le spese dell’acquirente: panoramica rapida
Quando compri casa, le spese più frequenti sono:
Imposte sull’acquisto (registro oppure IVA, più ipotecaria e catastale)
Spese notarili (rogito e adempimenti)
Provvigione dell’agenzia immobiliare (se presente)
Spese del mutuo (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, atto di mutuo)
Verifiche tecniche (urbanistica e catasto)
Costi accessori (condominio, utenze, trasloco, eventuali lavori)
La voce che cambia maggiormente è la tassazione: dipende da chi vende e dal tipo di acquisto (prima o seconda casa).
1) Imposte e tasse sull’acquisto: registro o IVA
Le imposte sono la prima grande spesa. La regola è semplice: se compri da privato, di norma paghi l’imposta di registro; se compri da impresa in regime IVA, paghi l’IVA.
Acquisto da privato (o impresa non soggetta a IVA)
In questo caso le imposte principali sono:
Imposta di registro
2% per acquisto con agevolazione prima casa
9% per acquisto senza agevolazione (tipicamente seconda casa)
L’imposta si calcola di norma sul valore catastale (non sul prezzo), con il meccanismo del “prezzo-valore” quando applicabile.
Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa)
Imposta catastale: 50 euro (fissa)
Questa è una situazione molto comune e spesso risulta fiscalmente più “leggera” perché il valore catastale è spesso inferiore al prezzo di mercato.
Acquisto soggetto a IVA (tipicamente da costruttore)
Quando la vendita è soggetta a IVA, l’impostazione cambia:
IVA sul prezzo di compravendita:
4% per prima casa (se hai i requisiti)
10% per abitazioni senza agevolazione prima casa
22% per immobili di lusso (in base alle categorie e alle caratteristiche previste)
Imposte fisse:
Imposta di registro: 200 euro
Imposta ipotecaria: 200 euro
Imposta catastale: 200 euro
In pratica: con IVA paghi un’imposta proporzionale sul prezzo, ma le altre imposte diventano fisse.
2) Agevolazioni prima casa: quando fanno davvero la differenza
Se stai acquistando come prima casa e rispetti i requisiti, il risparmio può essere importante. Le principali agevolazioni sono:
imposta di registro ridotta al 2% (se acquisti da privato)
IVA al 4% (se acquisti da impresa in regime IVA)
imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (anziché 2%)
Attenzione: “prima casa” non significa semplicemente “prima casa che compri nella vita”. È un’agevolazione fiscale con requisiti precisi (ad esempio residenza, assenza di altri immobili acquistati con lo stesso beneficio e altri vincoli). Vale la pena verificare tutto prima di firmare.
3) Spese notarili: cosa paghi e perché è una voce fondamentale
Il notaio è obbligatorio per il rogito e svolge un ruolo essenziale: garantisce la regolarità giuridica del trasferimento di proprietà e cura gli adempimenti successivi.
Le spese notarili includono generalmente:
redazione e stipula dell’atto di compravendita
verifiche ipotecarie e catastali
registrazione, trascrizione e volture
gestione delle imposte da versare (che spesso vengono anticipate tramite il notaio)
Il costo varia in base a valore dell’immobile, complessità, presenza di mutuo, eventuali situazioni particolari (pertinenze, più comproprietari, successioni recenti, vincoli). Indicativamente, per molte compravendite residenziali si colloca in un range che può andare da circa 1.500 euro in su, con variabilità significativa.
Se c’è mutuo, bisogna considerare anche l’atto di mutuo (spesso nello stesso giorno del rogito) con ulteriori costi.
4) Provvigione dell’agenzia immobiliare: quando si paga e quanto incide
Se compri tramite agenzia, l’acquirente corrisponde una provvigione per l’attività di mediazione, salvo patti diversi. Nella pratica:
la provvigione è spesso compresa tra 2% e 4% del prezzo
può essere soggetta a IVA
si paga di solito al preliminare (compromesso) o al rogito, in base agli accordi
È una voce importante da mettere in conto fin dall’inizio, perché incide immediatamente sulla liquidità necessaria per procedere.
5) Spese del mutuo: istruttoria, perizia, imposte e atto notarile
Se acquisti con mutuo, oltre alle imposte sull’acquisto devi considerare le spese bancarie e fiscali legate al finanziamento. Le più comuni sono:
Spese di istruttoria: stabilite dalla banca (possono variare molto)
Perizia: il tecnico incaricato dalla banca valuta l’immobile
Imposta sostitutiva:
0,25% dell’importo del mutuo per prima casa
2% per acquisti diversi (tipicamente seconda casa)
Atto di mutuo dal notaio: costo aggiuntivo rispetto al rogito
A livello pratico, il mutuo richiede un budget dedicato: anche quando la banca finanzia una parte del prezzo, l’acquirente deve sostenere varie spese iniziali.
6) Verifiche tecniche: non sono “extra”, sono tutela
Molti acquirenti pensano che basti il notaio per essere tranquilli. In realtà, una verifica tecnica preventiva è spesso decisiva per evitare problemi che possono bloccare l’atto o creare difficoltà future.
Le verifiche consigliate includono:
conformità catastale (dati e planimetrie)
regolarità urbanistica (permessi, stato legittimo, eventuali difformità)
controlli su vincoli, servitù, abusi o irregolarità
Queste attività vengono svolte da un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) e il costo varia in base alla complessità. Il punto non è il costo in sé, ma il rischio che riducono: un’irregolarità scoperta tardi può far saltare tempi, mutuo e rogito.
7) Spese accessorie: condominio, utenze e costi post-acquisto
Oltre alle voci principali, ci sono costi che spesso emergono solo alla fine, ma che è utile prevedere:
spese condominiali ordinarie dal momento del rogito
eventuali spese straordinarie (verifica cosa è già deliberato e cosa no)
volture e attivazioni utenze (luce, gas, acqua)
trasloco e arredamento
eventuali lavori di manutenzione o ristrutturazione
Se l’immobile è in condominio, è buona prassi acquisire informazioni aggiornate su eventuali delibere e situazioni economiche prima di impegnarsi.
Quanto incidono le spese sul totale: la regola del 10–15%
In moltissimi casi reali, tra imposte, notaio, agenzia e mutuo, l’acquirente deve prevedere una maggiorazione complessiva che può arrivare a circa il 10–15% rispetto al prezzo dell’immobile (la percentuale varia in base a tassazione, presenza di mutuo e agenzia).
Ecco perché consiglio sempre di fare un calcolo completo prima di firmare: non basta potermi permettere la rata, bisogna potersi permettere l’operazione.
Consigli pratici per non sbagliare
Chiedi un preventivo notarile dettagliato prima del preliminare, soprattutto se c’è mutuo.
Valuta con precisione se rientri nell’agevolazione prima casa e quali condizioni devi rispettare.
Metti a budget la provvigione d’agenzia fin dall’inizio: è una spesa spesso immediata.
Se fai mutuo, considera anche perizia, istruttoria e imposta sostitutiva.
Non trascurare le verifiche tecniche: costano meno dei problemi che evitano.
FAQ: domande reali e frequenti sulle spese di acquisto casa
1. Le imposte si calcolano sul prezzo o sul valore catastale?
Dipende dal tipo di vendita. Se acquisti da privato, spesso si applica il meccanismo “prezzo-valore” e l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, non sul prezzo di mercato. Se acquisti con IVA, invece, l’IVA si calcola sul prezzo indicato in atto.
2. Quanto devo avere di liquidità oltre all’anticipo?
Oltre alla caparra e all’eventuale anticipo sul prezzo, devi prevedere imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo. Nella pratica, molte persone sottostimano la liquidità necessaria nelle fasi iniziali (proposta e preliminare). Un calcolo completo prima di firmare è la soluzione.
3. La provvigione dell’agenzia è trattabile?
In molti casi sì, ma dipende dal servizio offerto, dal tipo di immobile e dagli accordi. La cosa importante è avere tutto scritto in modo chiaro e sapere quando è dovuta la provvigione, soprattutto se si paga al preliminare oppure al rogito.
4. Chi paga le spese straordinarie condominiali?
La regola pratica è: le spese straordinarie già deliberate prima del rogito, di solito, restano a carico del venditore, salvo accordi diversi. Per evitare equivoci è fondamentale chiedere documenti aggiornati all’amministratore e disciplinare l’aspetto nei documenti contrattuali.
5. Se scopro una difformità catastale o urbanistica, cosa succede?
Dipende dalla gravità. Alcune difformità possono essere sanate, altre possono bloccare il mutuo o il rogito. Ecco perché consiglio sempre una verifica tecnica preventiva: scoprirlo all’ultimo significa perdere tempo, denaro e talvolta l’acquisto.
6. Posso scegliere io il notaio?
Sì. In genere il notaio viene scelto dall’acquirente, perché è spesso lui a sostenere la maggior parte delle spese relative all’atto. È buona prassi chiedere un preventivo con anticipo, soprattutto se c’è mutuo.
7. L’imposta sostitutiva del mutuo quando si paga?
Di norma viene trattenuta dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo ed è collegata all’importo finanziato. Se acquisti come prima casa, l’aliquota è più bassa. Questo è un punto che incide sul costo totale del finanziamento.
8. Perizia e istruttoria sono sempre dovute?
Quando fai mutuo, sì: la banca svolge una valutazione economica e tecnica dell’immobile (perizia) e una valutazione della pratica (istruttoria). Importi e condizioni cambiano da banca a banca, quindi conviene confrontare più offerte in modo completo, non solo guardando il tasso.
9. Il venditore può chiedermi di pagare alcune sue spese?
Può proporlo, ma non è automatico. Alcune voci hanno una prassi consolidata (per esempio alcune spese tecniche del venditore o certificazioni). In ogni caso tutto dipende dagli accordi. Il punto è far emergere queste richieste prima della firma, non dopo.
10. Come faccio a stimare correttamente il costo totale dell’operazione?
Serve un conteggio che includa imposte (registro o IVA), notaio, agenzia, mutuo e verifiche tecniche, oltre alla liquidità necessaria nei tempi corretti (proposta, preliminare, rogito). È qui che una consulenza professionale fa la differenza, perché evita errori di valutazione e blocchi dell’operazione.
Conclusione
Comprare casa è un progetto che va gestito con metodo: prezzo, tasse, notaio, banca e verifiche devono essere allineati prima di impegnarsi. Quando l’acquirente conosce le spese e le regole del gioco, l’operazione diventa più semplice, più veloce e più sicura.
