Il preliminare d’acquisto (spesso chiamato “compromesso”) è uno dei passaggi più delicati di una compravendita. Non è un foglio “di passaggio”: è un contratto vero e proprio che crea obblighi precisi e, se scritto male o firmato con leggerezza, può generare perdite economiche, contenziosi o ritardi che saltano l’atto definitivo.
In questa guida trovi un metodo semplice per leggere un preliminare prima di firmare, capire le clausole chiave, riconoscere i rischi più comuni e chiarirti i termini che devi conoscere. L’obiettivo è uno: arrivare al rogito con certezze, non con sorprese.
Cos’è il preliminare e cosa ti obbliga a fare
Il preliminare è un contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere la vendita in futuro (rogito).
Di fatto stabilisce:
prezzo e modalità di pagamento;
tempi (caparra, saldo, data rogito);
condizioni (mutuo, documenti, sanatorie, consegna);
conseguenze in caso di inadempimento.
Se una parte non rispetta gli accordi, l’altra può chiedere:
risoluzione del contratto e risarcimento;
oppure, in alcuni casi, l’esecuzione in forma specifica (obbligo di trasferire l’immobile tramite sentenza).
Prima regola: verifica “chi vende cosa” (identità, proprietà, oggetto)
Prima ancora delle clausole, controlla che il preliminare descriva bene:
1) Le parti
nome, cognome, codice fiscale, residenza;
eventuale regime patrimoniale (se coniugati: comunione/separazione);
se vende una società: poteri di firma e visura.
2) Il bene
indirizzo completo e identificativi catastali;
pertinenze (garage, cantina, posto auto, giardino);
parti comuni (se condominio);
arredi inclusi o esclusi, e con quale dettaglio.
Errore tipico: “compreso tutto” senza elenco. Nel preliminare è meglio descrivere chiaramente cosa resta e cosa viene tolto.
Le clausole che devi leggere con lente d’ingrandimento
Prezzo e pagamenti
Verifica:
prezzo totale;
importo e data della caparra;
eventuali acconti intermedi;
saldo al rogito e modalità (bonifico, assegno circolare).
Attenzione alle formule vaghe (“caparra da concordare”): ogni cifra deve essere definita.
Caparra confirmatoria: cosa significa davvero
È la somma che “rafforza” l’impegno.
Se l’acquirente non adempie: il venditore può trattenere la caparra.
Se il venditore non adempie: deve restituire il doppio della caparra.
È diversa dall’acconto prezzo e diversa dalla caparra penitenziale (che ha logiche differenti). Nel preliminare deve essere scritto chiaramente che si tratta di “caparra confirmatoria”.
Termine per il rogito e consegna dell’immobile
Controlla:
data entro cui si rogitare (o periodo definito);
consegna chiavi: al rogito o prima/dopo;
stato di consegna: libero, occupato, locato.
Se l’immobile è occupato, serve una clausola precisa su quando e come verrà liberato. Senza, rischi di comprare “una promessa”.
Condizioni sospensive: la tua cintura di sicurezza
La clausola più importante, soprattutto per chi acquista con mutuo, è la condizione sospensiva.
Esempio tipico: mutuo
Se il contratto è “sospeso” fino all’erogazione del mutuo, significa che:
se la banca non concede il mutuo (nei limiti stabiliti), il contratto può sciogliersi senza penali;
e la caparra viene restituita secondo quanto pattuito.
Senza condizione sospensiva, se il mutuo non arriva potresti risultare inadempiente, con perdita della caparra.
Cosa deve essere scritto bene:
importo minimo del mutuo richiesto;
termine entro cui ottenere delibera/erogazione;
documentazione da presentare e obblighi di collaborazione.
Conformità urbanistica, catastale e impiantistica: dove nascono i problemi
Molte compravendite si bloccano su questi aspetti. Nel preliminare va chiarito chi fa cosa e quando.
Conformità urbanistica-edilizia
l’immobile deve essere conforme ai titoli edilizi (permessi, licenze, condoni);
eventuali difformità vanno dichiarate e gestite.
Clausola corretta: obbligo del venditore di consegnare documentazione e, se necessario, regolarizzare entro una data.
Conformità catastale
dati catastali corrispondenti allo stato di fatto;
planimetria conforme.
Impianti
Non sempre è obbligatoria la “conformità” in senso stretto per vendere, ma è fondamentale scrivere:
quali certificazioni esistono;
eventuali dichiarazioni di rispondenza (se applicabile);
cosa succede se emergono criticità.
Spese condominiali e oneri: chi paga e cosa rischi
Nel preliminare chiarisci:
spese ordinarie fino al rogito a carico del venditore;
spese straordinarie: se già deliberate, di solito restano al venditore, ma serve una clausola chiara;
situazione morosità e conguagli.
Chiedi (e fai citare) almeno:
attestazione amministratore su pagamenti e delibere;
ultime delibere assembleari, preventivi e consuntivi.
Trascrizione del preliminare: quando conviene
La trascrizione del preliminare (in Conservatoria) non è obbligatoria ma, in alcuni casi, è un’ottima tutela, soprattutto se:
il rogito è lontano nel tempo;
ci sono lavori o sanatorie prima dell’atto;
vuoi proteggerti da ipoteche, pignoramenti o doppie vendite successive.
Va fatta con atto notarile e ha costi, ma aumenta la sicurezza.
Penali, diffide, risoluzione: cosa succede se qualcuno non rispetta i patti
Controlla:
eventuali penali per ritardo nel rogito o nella consegna;
termini di tolleranza (es. 15-30 giorni);
modalità di comunicazione (PEC/raccomandata);
clausole risolutive espresse.
Senza regole chiare, si entra nella zona grigia delle interpretazioni, e lì nascono le cause.
Glossario minimo: i termini che devi sapere
Caparra confirmatoria: somma che tutela la parte adempiente (perdita o doppio).
Acconto prezzo: pagamento parziale del prezzo, non ha la stessa funzione della caparra.
Condizione sospensiva: il contratto produce effetti solo se accade un evento (es. mutuo).
Clausola risolutiva espressa: stabilisce quando il contratto si scioglie automaticamente.
Trascrizione: “prenota” l’acquisto e ti tutela da eventi pregiudizievoli successivi.
Conformità catastale: planimetria e dati coerenti con lo stato reale.
Conformità urbanistica: opere eseguite con titoli edilizi e senza abusi.
Rogito: atto definitivo davanti al notaio.
Immissione in possesso: consegna dell’immobile e delle chiavi.
Pertinenze: beni accessori legati all’immobile (cantina, box, posto auto).
Checklist rapida: 12 controlli prima di firmare
Dati corretti di acquirente e venditore.
Identificativi catastali e pertinenze elencate.
Prezzo, caparra e scadenze chiarissime.
Caparra definita “confirmatoria” (se scelta).
Data rogito e consegna chiavi definite.
Stato dell’immobile: libero/occupato/locato, con prove e date.
Condizione sospensiva mutuo (se serve) con importo e tempi.
Clausole su conformità urbanistica e catastale.
Spese condominiali e straordinarie disciplinate.
Elenco arredi e accessori inclusi/esclusi.
Gestione di eventuali difformità e chi paga cosa.
Penali/ritardi/risoluzione con regole chiare.
FAQ: 10 domande frequenti sul preliminare d’acquisto
1) Il preliminare è obbligatorio per comprare casa?
Non sempre, ma nella pratica è molto usato perché definisce in modo vincolante condizioni e tempi prima del rogito.
2) Che differenza c’è tra preliminare e proposta d’acquisto?
La proposta è un atto unilaterale che diventa vincolante se accettata; il preliminare è un contratto bilaterale più completo, con più clausole e tutele.
3) Se non ottengo il mutuo, perdo la caparra?
Dipende. Se c’è una condizione sospensiva ben scritta, di norma no. Se non c’è, potresti risultare inadempiente.
4) È meglio caparra confirmatoria o acconto prezzo?
Sono strumenti diversi. La caparra tutela con un meccanismo “perdita/doppio”. L’acconto è solo anticipo sul prezzo. La scelta va valutata in base al rischio e all’accordo tra le parti.
5) Posso inserire una clausola per sanare difformità prima del rogito?
Sì, ed è spesso consigliabile: deve indicare cosa va sanato, entro quando e cosa succede se non si riesce.
6) Cosa devo chiedere al venditore prima di firmare?
Documenti urbanistici essenziali, planimetria catastale, situazione condominiale, APE, provenienza, eventuali vincoli o ipoteche (tramite verifiche tecniche e notarili).
7) Quanto deve essere dettagliato l’elenco degli arredi inclusi?
Molto. È preferibile un elenco scritto (cucina, elettrodomestici, armadi su misura, ecc.) evitando formule generiche.
8) La trascrizione del preliminare è necessaria?
Non sempre, ma è molto utile quando il periodo tra preliminare e rogito è lungo o quando esistono condizioni da completare (lavori, sanatorie, successioni).
9) Se il venditore ritarda il rogito, cosa posso fare?
Dipende dalle clausole. Se ci sono penali o clausole risolutive, puoi farle valere. In ogni caso puoi diffidare e chiedere risoluzione/risarcimento nei casi previsti.
10) Chi controlla che tutto sia regolare: notaio o tecnico?
Il notaio verifica aspetti giuridici (titolarità, gravami, trascrizioni). Il tecnico (geometra/architetto/ingegnere) verifica aspetti urbanistici e catastali. Idealmente servono entrambi.
