Vendere una casa non significa solo trovare un acquirente disposto a comprare. Prima ancora del prezzo e della trattativa, esiste un aspetto decisivo che può accelerare o bloccare completamente la vendita: la documentazione dell’immobile.

Molte compravendite si complicano o saltano non per mancanza di interesse, ma perché i documenti non sono completi, coerenti o corretti. In questa guida trovi l’elenco chiaro, ordinato e spiegato di tutti i documenti necessari per vendere una casa in Italia, con indicazioni pratiche su quando servono e perché sono fondamentali.

Perché i documenti sono così importanti nella vendita di una casa

La documentazione serve a dimostrare tre cose fondamentali:

1. Chi è il legittimo proprietario

2. Che l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico e catastale

3. Che può essere trasferito senza rischi legali per acquirente e venditore

Banche, notai e acquirenti oggi fanno controlli molto più approfonditi rispetto al passato. Preparare i documenti prima di mettere l’immobile in vendita significa ridurre i tempi, evitare blocchi e difendere il valore della casa.

I documenti indispensabili per vendere una casa

1. Atto di provenienza (titolo di proprietà)

È il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell’immobile. Può essere:

• atto di compravendita

• atto di donazione

• dichiarazione di successione

• decreto di trasferimento (asta)

Serve al notaio per verificare la continuità delle trascrizioni e l’assenza di vizi nella provenienza.

2. Documento di identità e codice fiscale dei proprietari

Obbligatori per tutti i soggetti intestatari dell’immobile.
Se i proprietari sono più di uno (coniugi, eredi, comproprietari), i documenti servono per ciascuno.

3. Visura catastale aggiornata

La visura catastale riporta:

• intestazione dell’immobile

• dati identificativi (foglio, mappale, subalterno)

• categoria catastale

• rendita catastale

È fondamentale che l’intestatario catastale coincida con il proprietario reale. In caso contrario, va fatta una voltura.

4. Planimetria catastale conforme

La planimetria deve:

• essere depositata in Catasto

• rappresentare fedelmente lo stato attuale dell’immobile

• coincidere con la distribuzione interna reale

Dal 2010, per legge, non si può rogitare se planimetria e stato di fatto non coincidono.

5. Conformità catastale e urbanistica

Non è un singolo documento, ma una verifica fondamentale.

• Conformità catastale: planimetria uguale allo stato reale

• Conformità urbanistica: l’immobile è stato costruito e modificato con titoli edilizi regolari

Eventuali abusi o difformità devono essere sanati prima della vendita o dichiarati correttamente.

6. Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’APE è obbligatorio:

• per pubblicare annunci immobiliari

• per firmare proposta e preliminare

• per il rogito notarile

Deve essere in corso di validità e redatto da un tecnico abilitato. Senza APE si rischiano sanzioni.

7. Certificato di abitabilità/agibilità (se disponibile)

Non sempre è obbligatorio, ma quando presente è utile perché attesta che l’immobile rispetta:

• requisiti igienico-sanitari

• sicurezza

• impianti

Per immobili più datati può non essere disponibile; in questi casi si valuta la situazione con il notaio.

8. Documentazione condominiale (se l’immobile è in condominio)

Se vendi un appartamento, servono anche:

• dichiarazione dell’amministratore sulle spese condominiali

• regolamento di condominio

• tabelle millesimali

• eventuali delibere di lavori straordinari

L’acquirente deve sapere se esistono spese future già approvate.

9. Certificazioni degli impianti (se presenti)

Non sempre obbligatorie, ma utili:

• certificazione elettrica

• certificazione gas

• certificazione idraulica

In assenza, l’impianto può essere venduto “non certificato”, ma va dichiarato correttamente.

10. Eventuali documenti aggiuntivi

A seconda dei casi possono servire:

• mutuo estinto e quietanza

• documenti di sanatoria edilizia

• autorizzazioni paesaggistiche

• vincoli, servitù, diritti di terzi

• successione registrata e volturata

Quando è il momento giusto per raccogliere i documenti?

Prima di mettere la casa in vendita.
Aspettare la proposta d’acquisto è uno degli errori più comuni e rischiosi. Una verifica preventiva permette di:

• correggere eventuali problemi

• impostare una vendita più rapida

• evitare rinvii del rogito o perdita dell’acquirente

Perché affidarsi a un’agenzia immobiliare per la documentazione

Un’agenzia strutturata non si limita a chiedere i documenti, ma:

• li verifica

• segnala criticità

• coordina tecnici e professionisti

• accompagna il venditore fino al rogito

Questo riduce drasticamente il rischio di vendite bloccate o contestate.

FAQ – Domande frequenti sui documenti per vendere casa

Quali documenti sono obbligatori per vendere una casa?

Atto di provenienza, visura e planimetria catastale conformi, APE, documenti di identità e codice fiscale. Gli altri dipendono dal tipo di immobile.

Posso vendere casa se manca la conformità catastale?

No, la vendita non può essere rogitata finché la situazione non viene regolarizzata.

Serve l’APE anche se vendo a un parente?

Sì, l’APE è obbligatorio in quasi tutte le compravendite, indipendentemente dal rapporto tra le parti.

Cosa succede se emergono abusi edilizi?

Dipende dalla gravità. Alcuni abusi sono sanabili, altri no. In ogni caso vanno valutati prima di firmare accordi.

I documenti servono già per la proposta d’acquisto?

Sì, soprattutto APE, visure e verifica preliminare della regolarità. Questo tutela entrambe le parti.

Chi controlla i documenti, il notaio o l’agenzia?

Il notaio fa i controlli finali, ma un’agenzia professionale anticipa le verifiche per evitare problemi a ridosso del rogito.

Conclusione

Avere i documenti giusti non è una formalità, ma la base di una vendita sicura, veloce e senza sorprese. Preparare tutto in anticipo significa vendere meglio, con meno stress e maggiore tutela.