Negli ultimi anni il recupero dei sottotetti è diventato un tema centrale nel mercato immobiliare. Sempre più proprietari hanno trasformato, o stanno pensando di trasformare, un sottotetto in una mansarda abitabile per aumentare lo spazio disponibile e il valore dell’immobile.
Il problema nasce quando questa trasformazione è stata eseguita senza i corretti titoli edilizi. A quel punto la domanda è sempre la stessa:
posso sanare oggi una mansarda realizzata anni fa?
Dal punto di vista urbanistico e giuridico, la risposta è chiara: nella maggior parte dei casi è necessaria la doppia conformità urbanistica. E non sempre è possibile dimostrarla.
Vediamo cosa significa davvero, quando la sanatoria è ammessa e quando, invece, non lo è.
Sottotetto e mansarda: una differenza tutt’altro che formale
Dal punto di vista urbanistico, sottotetto e mansarda non sono la stessa cosa.
Il sottotetto è, nella maggior parte dei casi, uno spazio tecnico o accessorio, non abitabile, destinato a funzioni di servizio o di isolamento.
La mansarda, invece, è un locale abitativo a tutti gli effetti, che deve rispettare requisiti precisi di altezza minima, illuminazione naturale, aerazione e impianti.
Quando un sottotetto viene trasformato in mansarda:
cambia la destinazione d’uso
aumenta la superficie abitabile
in molti casi cresce anche la volumetria urbanistica
Si tratta quindi di un intervento edilizio rilevante. Se viene realizzato senza il titolo abilitativo corretto, si configura un abuso edilizio che non può essere ignorato.
Cos’è la sanatoria edilizia e quali limiti ha
La sanatoria edilizia, tecnicamente definita accertamento di conformità, consente di regolarizzare un abuso solo in presenza di condizioni molto precise.
Il principio fondamentale è quello della doppia conformità urbanistica ed edilizia.
In pratica, l’intervento deve risultare conforme:
alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore al momento della realizzazione dei lavori
alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore al momento della richiesta di sanatoria
Se anche uno solo di questi due requisiti manca, la sanatoria non può essere concessa.
Questo è il punto che crea più difficoltà e che spesso viene sottovalutato dai proprietari.
Perché la doppia conformità è spesso il vero ostacolo
Molti interventi di trasformazione del sottotetto in mansarda risalgono a periodi in cui:
il piano regolatore non consentiva il recupero abitativo dei sottotetti
non erano previste deroghe sulle altezze minime
mancavano i requisiti aero-illuminanti
la volumetria massima dell’edificio era già stata raggiunta
il cambio di destinazione d’uso non era ammesso
Anche se oggi le norme sono più favorevoli, questo non è sufficiente.
La legge richiede che l’intervento fosse conforme anche alle regole vigenti al momento della sua realizzazione.
È per questo motivo che molte richieste di sanatoria vengono respinte dai Comuni, nonostante l’immobile appaia oggi “in regola”.
Le nuove norme non cancellano la doppia conformità
Negli ultimi tempi si è parlato molto delle nuove disposizioni in materia di sanatoria edilizia, spesso definite in modo generico come “salva casa”.
È importante chiarire un aspetto fondamentale: le procedure semplificate riguardano soprattutto difformità minori e irregolarità formali.
Non si applicano automaticamente agli interventi che comportano un cambio di destinazione d’uso rilevante o un aumento significativo di superficie e volume.
La trasformazione da sottotetto a mansarda rientra quasi sempre tra gli interventi strutturali e sostanziali.
Di conseguenza, la doppia conformità resta un requisito imprescindibile.
Le conseguenze pratiche nel mercato immobiliare
Dal punto di vista di chi vende o compra casa, una mansarda non sanata può avere effetti molto concreti:
difficoltà nell’ottenere un mutuo
blocco della compravendita in sede notarile
richieste di forti riduzioni di prezzo
perdita di potenziali acquirenti
contenziosi dopo la vendita
Molte trattative non saltano per una questione economica, ma perché emergono problemi urbanistici solo nelle fasi finali.
Quando è indispensabile verificare la regolarità
La verifica urbanistica di un sottotetto o di una mansarda è fondamentale:
prima di mettere l’immobile in vendita
prima di accettare una proposta d’acquisto
prima di avviare lavori di ristrutturazione
prima di richiedere un mutuo
Affidarsi esclusivamente alla planimetria catastale non è sufficiente.
Il catasto ha valore fiscale, ma non dimostra la legittimità urbanistica dell’immobile.
Il punto di vista dell’esperto immobiliare
Nel mio lavoro incontro spesso immobili validi che perdono valore o restano invenduti per un motivo ben preciso: una mansarda non regolarizzabile.
La prevenzione è l’unica vera tutela.
Una verifica tecnica fatta prima consente di evitare problemi, ritardi e perdite economiche dopo.
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025. I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
