Cosa cambia per i proprietari e quali rischi evitare
Negli ultimi mesi il settore degli affitti brevi (Airbnb, Booking, locazioni turistiche inferiori a 30 giorni) è stato interessato da nuove disposizioni che puntano a rendere il mercato più trasparente e controllato.
Le novità riguardano in particolare due aspetti fondamentali:
la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile
il numero massimo di posti letto dichiarabili
Si tratta di elementi che molti proprietari sottovalutano, ma che oggi possono determinare la legittimità o meno dell’attività di locazione breve, con conseguenze economiche rilevanti in caso di irregolarità.
Vediamo cosa prevedono le nuove regole e cosa deve fare chi affitta (o intende affittare) un immobile per brevi periodi.
1. L’immobile deve essere urbanisticamente regolare
Uno dei principi cardine delle nuove disposizioni è chiaro:
un immobile irregolare non può essere utilizzato per affitti brevi.
Per “regolarità edilizia” si intende che l’immobile deve essere conforme:
al titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso di costruire);
alle eventuali successive modifiche autorizzate;
alla planimetria catastale depositata.
Sono considerate criticità frequenti:
stanze ricavate senza titolo;
verande o balconi chiusi abusivamente;
soppalchi non autorizzati;
modifiche interne non dichiarate;
difformità tra stato reale e planimetria catastale.
In presenza di queste situazioni, l’immobile non è idoneo alla locazione breve fino alla completa regolarizzazione urbanistica e catastale.
2. Il numero dei posti letto deve essere realistico e coerente
Un secondo punto centrale riguarda il numero di posti letto dichiarati negli annunci.
Non è più possibile indicare liberamente un numero elevato di ospiti senza una base tecnica e normativa.
Il numero di posti letto deve essere coerente con:
superficie dell’alloggio;
numero dei vani;
requisiti igienico-sanitari;
destinazione d’uso;
normative regionali e comunali in materia ricettiva.
Ad esempio:
un bilocale di piccola metratura non può essere dichiarato per 6 o 8 persone;
una stanza singola non può diventare dormitorio multiplo;
un soggiorno non può essere trasformato stabilmente in camera senza titolo edilizio.
Dichiarare un numero di posti letto superiore a quello consentito equivale a fornire informazioni non veritiere e può essere considerato comportamento irregolare.
3. Maggiore responsabilità per il proprietario
Con le nuove regole cresce la responsabilità diretta del proprietario o del gestore dell’immobile.
Chi affitta deve garantire che:
l’immobile sia urbanisticamente conforme;
i dati indicati nell’annuncio siano reali;
i posti letto siano compatibili con la struttura dell’abitazione;
la destinazione d’uso sia corretta.
Non è più possibile scaricare le responsabilità sulle piattaforme online.
Airbnb, Booking e portali simili pubblicano l’annuncio, ma la veridicità dei dati resta in capo al proprietario.
4. Controlli più frequenti e più mirati
I controlli sugli affitti brevi non saranno più solo fiscali, ma anche:
edilizi;
urbanistici;
amministrativi.
I soggetti coinvolti sono:
Comuni;
Agenzia delle Entrate;
Guardia di Finanza;
uffici tecnici comunali.
Le verifiche possono riguardare:
la conformità dell’immobile;
la corrispondenza tra stato reale e annuncio;
il numero dei posti letto;
l’uso corretto dell’immobile;
la regolarità della posizione fiscale.
Il rischio non riguarda solo le grandi città turistiche: anche i piccoli comuni stanno rafforzando i controlli per contrastare l’offerta irregolare.
5. Quali sono i rischi concreti per chi è irregolare
Chi affitta un immobile non conforme può incorrere in:
sanzioni amministrative;
sospensione dell’attività di locazione;
obbligo di rimozione dell’annuncio;
problemi futuri nella vendita dell’immobile;
difficoltà di accesso a mutui e rogiti.
Inoltre, un immobile irregolare può perdere valore sul mercato e diventare più difficile da vendere.
6. Perché lo Stato interviene sugli affitti brevi
Le nuove regole non nascono per penalizzare i proprietari, ma per:
contrastare l’abusivismo edilizio;
tutelare gli ospiti;
garantire concorrenza leale tra operatori;
migliorare la qualità dell’offerta turistica;
rendere più trasparente il mercato immobiliare.
Negli ultimi anni gli affitti brevi sono cresciuti rapidamente, spesso senza controlli adeguati.
Ora il legislatore sta cercando di riportare il settore in un quadro di maggiore regolarità.
7. Cosa dovrebbe fare oggi un proprietario
Chi affitta (o vuole affittare) un immobile a breve termine dovrebbe:
Verificare la conformità edilizia e catastale.
Controllare che la planimetria corrisponda allo stato reale.
Valutare il numero massimo corretto di posti letto.
Adeguare gli annunci online ai dati reali.
Chiedere una consulenza tecnica prima di iniziare l’attività.
Queste verifiche servono non solo per evitare sanzioni, ma anche per proteggere il valore dell’immobile nel tempo.
FAQ – Domande frequenti sugli affitti brevi
Posso affittare un immobile con una piccola difformità edilizia?
No. Anche una difformità considerata “minore” può rendere l’immobile non idoneo alla locazione breve finché non viene regolarizzata.
Se ho chiuso un balcone anni fa senza permesso, posso comunque affittare?
No. La chiusura di balconi o verande senza titolo edilizio è una difformità urbanistica che deve essere sanata prima di affittare.
Chi stabilisce quanti posti letto posso indicare?
Il numero dipende dalla metratura, dalla distribuzione degli spazi, dalla destinazione d’uso e dalle norme regionali e comunali. Non è una scelta libera del proprietario.
Posso usare il soggiorno come camera da letto per aumentare i posti?
Solo se la configurazione dell’immobile e il titolo edilizio lo consentono. In caso contrario, è considerata una modifica funzionale non autorizzata.
Se dichiaro più posti letto di quelli consentiti cosa rischio?
Rischi sanzioni amministrative, la rimozione dell’annuncio e la sospensione dell’attività di affitto breve.
I controlli riguardano solo le grandi città turistiche?
No. Anche nei piccoli comuni sono previsti controlli su edilizia, urbanistica e dichiarazioni negli annunci.
Le piattaforme come Airbnb sono responsabili?
No. La responsabilità dei dati dichiarati ricade sul proprietario o sul gestore dell’immobile.
Queste regole valgono anche se affitto solo pochi giorni all’anno?
Sì. Le norme si applicano a tutte le locazioni brevi, indipendentemente dal numero di giorni.
Se voglio vendere l’immobile in futuro, le irregolarità possono creare problemi?
Sì. Un immobile irregolare può essere più difficile da vendere e può bloccare il rogito notarile.
Conviene fare una verifica prima di pubblicare l’annuncio?
Sì. È il modo migliore per evitare sanzioni e proteggere il valore del proprio immobile.
Conclusione
Gli affitti brevi non sono più un’attività informale o improvvisata.
Oggi richiedono:
immobili in regola;
dati corretti negli annunci;
rispetto delle norme edilizie e urbanistiche.
Chi opera correttamente potrà continuare a beneficiare di questo mercato.
Chi invece ignora le regole rischia di trasformare un’opportunità di reddito in un problema legale ed economico.
