Scegliere tra cedolare secca e tassazione IRPEF non è una decisione “da fare una volta e basta”. È una scelta che incide sul guadagno netto dell’affitto e, in alcuni casi, anche sul tipo di contratto che ti conviene proporre.
Nella pratica, la domanda giusta non è “qual è la migliore in assoluto”, ma: qual è la più adatta a me, oggi, con questo canone e con questo reddito.
In questo articolo ti spiego le differenze in modo chiaro, con criteri concreti e senza tecnicismi inutili.
Indice
La differenza, detta semplice
Cedolare secca: cosa cambia davvero
IRPEF: perché può costare di più (ma non sempre)
I 7 criteri per scegliere con buon senso
Tre esempi pratici per orientarti
Gli errori che vedo più spesso
Domande frequenti
Conclusione
1) La differenza, detta semplice
Cedolare secca: paghi una percentuale fissa sull’affitto. In molti casi è una strada più lineare, con meno voci e meno passaggi.
IRPEF: l’affitto si aggiunge agli altri redditi e viene tassato a scaglioni. Più guadagni già, più l’affitto rischia di pesare.
Questa è la base. Poi entrano in gioco dettagli importanti, come il tipo di contratto, l’adeguamento ISTAT e la tua situazione fiscale complessiva.
2) Cedolare secca: cosa cambia davvero
Con la cedolare secca, in genere:
paghi un’imposta sostitutiva con aliquota fissa sul canone;
non applichi le addizionali IRPEF su quel reddito;
spesso si riducono alcuni costi legati al contratto (registro e bollo).
La cosa da tenere bene a mente è un’altra: scegliendo la cedolare secca, di norma rinunci all’aumento annuale del canone in base all’inflazione (adeguamento ISTAT). Per alcuni proprietari è un dettaglio trascurabile, per altri è una voce che nel tempo pesa.
3) IRPEF: perché può costare di più (ma non sempre)
Con l’IRPEF, l’affitto entra nel “calderone” dei tuoi redditi. Questo vuol dire:
tassazione a scaglioni (più reddito totale = aliquota più alta);
addizionali regionali e comunali;
gestione più articolata e, in alcuni casi, costi legati al contratto.
Detto così, sembra sempre peggio. Non è sempre così.
L’IRPEF può tornare utile quando:
il tuo reddito complessivo è basso;
hai una situazione in cui detrazioni e deduzioni incidono davvero;
per te è importante poter rivalutare il canone nel tempo.
4) I 7 criteri pratici per scegliere senza confusione
1. Parti dal tuo reddito, non dal canone
È il punto più sottovalutato. Due persone con lo stesso affitto possono pagare tasse molto diverse perché hanno redditi diversi.
Se hai già un reddito medio-alto, l’affitto con IRPEF può “salire di prezzo” rapidamente. In questi casi, la cedolare spesso è più leggera.
2. Guarda il tipo di contratto che vuoi fare
Non tutti i contratti sono uguali. Ci sono proprietari che scelgono una strada fiscale senza pensare che, cambiando contratto, cambia completamente il risultato.
Se hai la possibilità di un contratto concordato, spesso il netto finale migliora, anche con un canone un po’ più contenuto.
3. Chiediti quanto ti pesa rinunciare all’ISTAT
Se prevedi un affitto lungo e vuoi proteggerti dall’aumento del costo della vita, l’adeguamento può diventare importante.
Se invece preferisci stabilità e semplicità, la rinuncia può essere un prezzo accettabile.
4. Valuta la semplicità operativa
Sembra banale, ma non lo è. La cedolare è più lineare: meno voci, meno sorprese, meno probabilità di sbagliare.
Se hai più immobili o vuoi gestione semplice, questo criterio conta.
5. Considera l’impatto “a cascata”
In alcune situazioni, aumentare il reddito dichiarato può incidere su altri equilibri familiari (agevolazioni, indicatori, richieste di bonus). Non è l’argomento principale, ma è giusto ricordarlo: meglio saperlo prima.
6. Non guardare solo il primo anno
Un affitto non dura tre mesi. Se stai facendo un 4+4, ragiona almeno su 4 anni: tasse, eventuale inflazione, stabilità dell’inquilino e gestione.
7. La scelta migliore è quella che regge una simulazione
Il metodo più semplice per non sbagliare è: fare due conti realistici con i dati veri (tuoi, non generici) e scegliere con numeri davanti.
5) Tre esempi pratici per orientarti
Esempio 1: reddito basso e affitto “tranquillo”
Se hai un reddito contenuto, l’IRPEF può non essere penalizzante. In certi casi può risultare simile alla cedolare e ti lascia l’ISTAT.
Esempio 2: reddito medio e contratto libero
Qui spesso la cedolare diventa interessante perché rende più prevedibile l’imposta e riduce l’effetto “scaglioni”.
Esempio 3: reddito medio-alto e possibilità di concordato
In tanti casi è la combinazione più efficiente: tassazione più leggera e contratto spesso più stabile. È uno dei casi in cui vedo più spesso proprietari soddisfatti, perché il netto è chiaro e la gestione è ordinata.
6) Errori comuni che fanno perdere soldi
Scegliere senza fare una simulazione
Guardare solo l’aliquota e dimenticare addizionali e scaglioni
Non valutare alternative contrattuali (e quindi fiscali)
Dimenticare l’effetto ISTAT
Tenere lo stesso regime per anni “per abitudine”, anche quando cambiano redditi e mercato
7) Domande frequenti
Posso cambiare idea in futuro?
In molti casi sì, rispettando tempi e modalità previste. È per questo che consiglio sempre una verifica periodica, soprattutto se cambia il tuo reddito o cambia l’inquilino.
Con la cedolare posso aumentare l’affitto?
Di norma no, perché si rinuncia all’adeguamento ISTAT. Se per te è un punto importante, va considerato prima di firmare.
Esiste una scelta giusta al 100%?
No. Esiste una scelta sensata per il tuo caso. E spesso la differenza la fa un dettaglio: contratto, durata, obiettivo (massimo netto vs stabilità), reddito familiare.
Conclusione
Scegliere tra cedolare secca e IRPEF non è difficile, se segui un ordine logico: reddito, tipo di contratto, obiettivo e impatto nel tempo.
Il mio consiglio è sempre lo stesso: non decidere “a sensazione”. Una simulazione fatta bene evita errori e ti mette al riparo da scelte che poi ti porti dietro per anni.
