Per anni, in Italia, la “provenienza donativa” è stata una delle principali cause di blocco nelle compravendite: l’acquirente (e spesso anche la banca) temeva che, a distanza di tempo, un erede potesse rivendicare l’immobile. Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (nota come “DDL Semplificazioni”), entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il quadro cambia in modo profondo: la circolazione degli immobili donati diventa molto più sicura, con effetti concreti su vendite, mutui e valore di mercato.
In questa guida trovi cosa è cambiato davvero, cosa resta da controllare e quali passi fare, in modo semplice e operativo.
Perché gli immobili donati erano difficili da vendere
Il problema storico non era la donazione in sé, ma la combinazione tra:
azione di riduzione (lo strumento con cui i legittimari tutelano la quota di legittima);
azione di restituzione verso i terzi acquirenti (la possibilità, in certe condizioni, di “andare a riprendere” il bene anche se era già stato venduto).
In parole semplici: chi comprava una casa proveniente da donazione poteva temere di ritrovarsi coinvolto in una causa e, nei casi peggiori, di dover restituire l’immobile. Questo rischio, percepito come elevato, ha spesso frenato gli acquisti e reso le banche più prudenti nel concedere mutui.
Cosa cambia dal 18 dicembre 2025: la svolta sulla tutela dei terzi
La riforma sposta l’equilibrio tra tutela degli eredi e sicurezza del mercato.
1) L’acquirente è molto più protetto
Il principio di base della riforma è che la riduzione della donazione non deve più “colpire” chi acquista a titolo oneroso dal donatario: l’acquisto diventa stabile e la casa non dovrebbe più essere rimessa in discussione come accadeva nel vecchio impianto, con vantaggi immediati in termini di commerciabilità.
2) Gli eredi non perdono tutela, ma cambia la forma della tutela
La tutela dei legittimari non sparisce: si trasforma, diventando principalmente un diritto di credito verso il donatario (cioè una tutela “in denaro” e non “sulla casa”).
Regime transitorio: la finestra dei 6 mesi che devi conoscere
La parte più delicata, nella pratica, è la disciplina transitoria.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, il nuovo regime si applica in modo pieno.
Per le successioni aperte prima dell’entrata in vigore, il legislatore prevede una “finestra” di sei mesi: entro metà giugno 2026, i legittimari possono mantenere l’applicazione del vecchio regime (con la restituzione verso terzi) solo se attivano determinate formalità (domanda di riduzione trascritta o atto di opposizione stragiudiziale trascritto, a seconda dei casi). Se non lo fanno entro i termini, si estende la nuova disciplina anche alle situazioni precedenti.
Implicazione pratica: fino a metà 2026, su alcune posizioni “vecchie” può esserci ancora un residuo rischio legato alle trascrizioni e agli atti di opposizione. Per questo la due diligence documentale resta fondamentale.
Effetti pratici su mercato e mutui: cosa aspettarsi
Questa riforma ha un impatto reale perché riguarda un numero elevato di casi. Solo per dare un ordine di grandezza, il Notariato ha diffuso dati sulle donazioni immobiliari: nel 2024 sono state 217.749 (in crescita rispetto all’anno precedente).
Cosa cambia nella pratica:
Più vendibilità: gli immobili con provenienza donativa tornano appetibili anche per chi prima li scartava a priori.
Meno sconto “da provenienza”: dove il mercato imponeva ribassi per compensare il rischio, ora la negoziazione può tornare su parametri più normali.
Mutui più accessibili: con un rischio legale ridotto, è ragionevole attendersi un atteggiamento più favorevole da parte delle banche (pur con istruttorie e controlli).
Vendere una casa donata oggi: checklist operativa
Se devi vendere un immobile ricevuto in donazione, non basta dire “ora si può”: bisogna impostare la pratica bene.
Documenti e verifiche chiave
Atto di donazione: data, soggetti coinvolti, eventuali clausole particolari.
Trascrizioni e continuità: verificare che la catena delle trascrizioni sia corretta.
Situazione familiare del donante: presenza di legittimari potenziali (coniuge, figli; in certi casi genitori).
Regime transitorio: capire se la successione è precedente o successiva al 18 dicembre 2025 e se esistono trascrizioni/atti di opposizione rilevanti.
Posizione banca (se l’acquirente chiede mutuo): anticipare i controlli riduce tempi e imprevisti.
Consiglio da professionista: impostare la vendita con trasparenza e documentazione completa evita che l’acquirente si spaventi “a metà strada”, quando ha già investito tempo, perizia e istruttoria mutuo.
Comprare un immobile donato: cosa controllare prima della proposta
Se stai valutando l’acquisto, il messaggio non è “compra a occhi chiusi”, ma “compra informato”.
Fatti consegnare (o far verificare) l’atto di provenienza.
Verifica date e regime applicabile (prima/dopo 18 dicembre 2025; attenzione alla finestra dei 6 mesi).
Se c’è mutuo, chiedi che la banca valuti la pratica da subito, non dopo la proposta.
In molte operazioni, oggi, la provenienza donativa non è più un “no” automatico: può diventare un “sì”, a condizioni chiare.
Domande frequenti (FAQ)
È vero che gli immobili donati sono finalmente “sicuri”?
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 la riforma rende la circolazione molto più stabile; per le situazioni anteriori conta la disciplina transitoria (finestra di 6 mesi) e le eventuali trascrizioni/opposizioni.
Gli eredi possono ancora “togliere la casa” all’acquirente?
La riforma punta a evitare che la tutela dei legittimari si traduca nella perdita dell’immobile per il terzo acquirente a titolo oneroso, spostando la tutela verso una compensazione in denaro.
Le banche faranno mutui su immobili donati?
Non esiste una risposta unica (dipende dalle policy interne), ma il contesto normativo è più favorevole e riduce una delle cause principali di rifiuto.
Fino a quando devo prestare massima attenzione al transitorio?
La norma transitoria richiama una finestra di sei mesi dall’entrata in vigore della legge, quindi fino a metà giugno 2026, per alcune formalità che possono mantenere applicabile il vecchio regime in casi specifici.
Cosa significa per chi vende e compra in Friuli Venezia Giulia
Nel mercato locale (Monfalcone, Gorizia e provincia) la provenienza donativa è stata spesso un freno soprattutto quando l’acquirente aveva bisogno di mutuo. Oggi, con regole più chiare, questi immobili possono rientrare nel mercato “normale”, a patto di gestire correttamente verifiche e documenti. Il vero vantaggio competitivo, per chi vende, è presentare l’immobile già “pronto” anche sul piano legale-notarile, oltre che tecnico e urbanistico.
Conclusione
La riforma della Legge 182/2025 segna un passaggio decisivo: gli immobili provenienti da donazione possono avere una nuova vita sul mercato, con maggiori garanzie per chi acquista e un meccanismo di tutela degli eredi più orientato all’indennizzo economico. La partita, però, si vince nella pratica con controlli, trascrizioni e gestione del transitorio: è qui che si evita che un’opportunità diventi un problema.
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025. I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
