Quando si firma un compromesso (contratto preliminare di compravendita), una delle domande più frequenti è: la data del rogito è davvero vincolante?
Molti pensano che basti indicare un giorno preciso per obbligare le parti a presentarsi dal notaio. In realtà, dal punto di vista giuridico, non è sempre così.
In questo articolo vediamo in modo chiaro:
quando la data è solo indicativa;
quando invece diventa un vero obbligo contrattuale;
cosa succede in caso di ritardo;
come tutelarsi prima di firmare.
Cos’è il compromesso e perché la data è così importante
Il compromesso, tecnicamente chiamato contratto preliminare di compravendita, è l’accordo con cui:
il venditore si impegna a vendere;
l’acquirente si impegna ad acquistare;
alle condizioni stabilite (prezzo, caparra, stato dell’immobile, tempi).
Il rogito notarile è l’atto definitivo che trasferisce realmente la proprietà.
La data del rogito è centrale perché da essa dipendono:
il trasferimento della casa;
l’erogazione del mutuo;
l’ingresso dell’acquirente nell’immobile;
la disponibilità del denaro per il venditore.
Proprio per questo, il modo in cui la data è scritta nel contratto fa una grande differenza.
Termine indicativo e termine essenziale: la differenza
Dal punto di vista legale esistono due tipi di termine.
Termine indicativo (non vincolante)
Si ha quando nel preliminare compaiono formule come:
“entro il mese di giugno”;
“indicativamente entro il 30 settembre”;
“le parti prevedono di stipulare entro…”.
In questi casi:
la data ha valore orientativo;
un lieve ritardo non è automaticamente inadempimento;
non si può risolvere subito il contratto.
Prima occorre inviare una diffida ad adempiere, assegnando un nuovo termine.
Termine essenziale (vincolante)
La data diventa vincolante quando:
è espressamente indicata come termine essenziale;
oppure sono previste conseguenze economiche precise (penale, perdita caparra).
Esempio corretto di clausola:
“Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo entro e non oltre il 30 giugno 2026, termine essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c.”
In questo caso:
il mancato rispetto della data è inadempimento;
si può chiedere la risoluzione del contratto;
si può trattenere la caparra o chiederne il doppio;
si può chiedere l’esecuzione forzata del contratto.
Cosa dice la giurisprudenza
La Corte di Cassazione è chiara:
se il termine non è qualificato come essenziale, si presume ordinatorio.
In pratica:
non conta cosa pensavano le parti;
conta cosa è scritto nel contratto.
Se manca una clausola chiara, la data non è automaticamente vincolante.
Ritardo nel rogito: cosa può fare la parte interessata
Se il termine NON è essenziale:
inviare una diffida ad adempiere;
concedere un nuovo termine (di solito 15 giorni);
avvertire che, in mancanza, il contratto si considererà risolto.
Se il termine È essenziale:
si può chiedere subito la risoluzione del contratto;
si può trattenere la caparra o chiedere il doppio;
si può agire per ottenere una sentenza che sostituisca il rogito.
Caparra confirmatoria e data del rogito
La caparra serve a garantire l’impegno delle parti.
Se una parte è inadempiente:
il venditore può trattenere la caparra;
l’acquirente può chiederne il doppio.
Ma questo vale solo se:
il ritardo costituisce un vero inadempimento;
la data era essenziale oppure è stata inviata diffida ad adempiere.
Se la data era solo indicativa, trattenere la caparra può essere illegittimo.
La penale per ritardo
La clausola penale prevede il pagamento di una somma per ogni giorno o mese di ritardo.
Serve a:
quantificare in anticipo il danno;
evitare discussioni future;
scoraggiare rinvii ingiustificati.
Deve però essere proporzionata: una penale eccessiva può essere ridotta dal giudice.
Come scrivere correttamente la clausola sulla data
Una buona clausola dovrebbe indicare:
una data precisa;
se il termine è essenziale;
cosa succede in caso di ritardo.
Esempio efficace:
“Il rogito dovrà essere stipulato entro e non oltre il 30 giugno 2026. Il termine è essenziale. In caso di ritardo superiore a dieci giorni sarà applicata una penale di euro 200 per ogni giorno.”
Formule vaghe come “entro giugno” sono la principale causa di contenziosi.
Conclusione
La data del rogito nel compromesso:
non è automaticamente vincolante;
diventa vincolante solo se il contratto lo prevede chiaramente.
Capire questa differenza significa evitare:
perdita della caparra;
cause civili;
blocchi di vendita.
Nel mercato immobiliare moderno non basta firmare: è fondamentale comprendere cosa si firma.
FAQ
1. La data del rogito nel compromesso è sempre obbligatoria?
No. Lo è solo se è indicata come termine essenziale o se sono previste conseguenze specifiche in caso di ritardo. In caso contrario è solo orientativa.
2. Se una parte non si presenta dal notaio cosa succede?
Dipende dal tipo di termine. Se è essenziale, si può risolvere il contratto o chiedere l’esecuzione forzata. Se non lo è, occorre prima diffidare la controparte.
3. Basta indicare una data per renderla vincolante?
No. Serve una formulazione chiara che la qualifichi come termine essenziale o che preveda penali o effetti automatici.
4. Cos’è la diffida ad adempiere?
È una comunicazione formale con cui si assegna un ultimo termine per adempiere, avvisando che in caso contrario il contratto sarà risolto.
5. Posso trattenere la caparra se il rogito slitta?
Solo se il ritardo è un vero inadempimento. Se la data era solo indicativa, trattenere la caparra è illegittimo.
6. La penale per ritardo è sempre valida?
Sì, se concordata liberamente e proporzionata. Una penale eccessiva può essere ridotta dal giudice.
7. Se il mutuo non arriva in tempo posso rinviare il rogito?
Solo se il preliminare prevede una condizione legata all’ottenimento del mutuo. In caso contrario il ritardo può costituire inadempimento.
8. È possibile spostare la data del rogito?
Sì, ma solo con accordo scritto tra le parti. Gli accordi verbali sono rischiosi.
9. Posso obbligare l’altra parte a rogitare?
Sì, tramite l’azione giudiziaria per l’esecuzione in forma specifica, che produce gli stessi effetti del rogito notarile.
10. Perché è importante farsi assistere da un professionista?
Perché una clausola scritta male può causare perdita di denaro e contenziosi. Un preliminare chiaro previene la maggior parte dei problemi.
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