Comprare casa per la prima volta è un passo importante, ma spesso il linguaggio tecnico rende tutto più complicato del necessario. Nei contratti, negli annunci e nei colloqui con agenti, notai e banche compaiono parole che sembrano ovvie… ma non lo sono affatto. Capire questi termini è fondamentale per evitare errori, firmare con consapevolezza e sapere sempre cosa stai accettando.

In questo glossario trovi le definizioni più importanti spiegate in modo semplice e pratico, pensate proprio per chi è alla prima esperienza di acquisto.

Perché è importante conoscere il linguaggio immobiliare

Il settore immobiliare utilizza termini giuridici, tecnici ed economici che hanno conseguenze concrete:

• incidono sui tuoi obblighi contrattuali;

• determinano cosa paghi e quando;

• stabiliscono se l’immobile è regolare o meno;

• influenzano l’accesso al mutuo.

Non capire una parola può significare non capire una clausola. E una clausola poco chiara può costare migliaia di euro.

I termini fondamentali spiegati in modo semplice

Atto (o rogito)

È il contratto definitivo firmato davanti al notaio che trasferisce ufficialmente la proprietà dell’immobile dall’acquirente al venditore.
Solo con l’atto diventi proprietario a tutti gli effetti.

Preliminare (o compromesso)

È il contratto che precede l’atto. Serve a fissare:

• prezzo;

• tempi;

• condizioni della vendita.

Vincola entrambe le parti a concludere l’operazione in futuro.

Caparra confirmatoria

È una somma che l’acquirente versa al venditore quando firma il preliminare.
Ha una funzione di garanzia:

• se l’acquirente si tira indietro senza motivo, perde la caparra;

• se è il venditore a tirarsi indietro, deve restituire il doppio della caparra.

Non è la stessa cosa di un acconto.

Acconto prezzo

È un pagamento anticipato che fa parte del prezzo finale.
A differenza della caparra, non ha una funzione “punitiva” se una parte non rispetta l’accordo.

Mutuo

È il finanziamento concesso dalla banca per comprare casa.
Viene garantito da un’ipoteca sull’immobile e si restituisce in rate mensili (di solito da 20 a 30 anni).

Ipoteca

È una garanzia che la banca iscrive sull’immobile fino a quando il mutuo non è completamente pagato.
Non significa che la casa non sia tua, ma che è vincolata al debito.

Agibilità (ex abitabilità)

È il documento che attesta che l’immobile è idoneo a essere abitato:

• rispetta requisiti igienici, sanitari e di sicurezza;

• ha impianti conformi;

• è conforme al progetto approvato dal Comune.

La mancanza di agibilità non impedisce sempre la vendita, ma è un elemento importante da valutare.

APE (Attestato di Prestazione Energetica)

È il documento che indica quanto consuma una casa dal punto di vista energetico.
Classifica l’immobile dalla classe A (molto efficiente) alla G (molto energivora).
È obbligatorio per vendere e per affittare.

Catasto

È l’archivio pubblico che registra:

• dati degli immobili;

• planimetrie;

• rendite catastali.

Non prova la proprietà, ma serve per identificare correttamente l’immobile e calcolare alcune imposte.

Conformità catastale

Significa che la planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato reale dell’immobile.
Se non è conforme, la vendita può bloccarsi finché non viene sistemata.

Conformità urbanistica

Significa che l’immobile è stato costruito e modificato secondo i permessi rilasciati dal Comune.
Abusi o difformità urbanistiche possono impedire il rogito.

Pertinenze

Sono locali accessori legati all’abitazione principale:

• garage;

• cantina;

• soffitta;

• posto auto.

Devono essere indicati chiaramente nel contratto.

Spese condominiali

Sono i costi per la gestione delle parti comuni:

• pulizia;

• luce scale;

• ascensore;

• manutenzione.

Si dividono in:

• ordinarie (gestione corrente);

• straordinarie (lavori importanti come tetto o facciata).

Prima casa

È un’agevolazione fiscale che consente di pagare imposte ridotte se:

• l’immobile è nel Comune di residenza (o ci trasferisci la residenza);

• non possiedi altre abitazioni acquistate con lo stesso beneficio.

Trascrizione

È l’iscrizione di un atto nei registri immobiliari.
Serve a rendere “pubblico” il trasferimento di proprietà e a proteggere l’acquirente da eventi successivi (ipoteche, pignoramenti, doppie vendite).

Parole che trovi spesso negli annunci

• Da ristrutturare: necessita di lavori significativi.

• Ristrutturato: lavori già eseguiti (verifica quando e come).

• Libero al rogito: consegnato vuoto alla firma.

• Occupato: c’è qualcuno dentro (proprietario o inquilino).

• Chiavi in mano: pronto per essere abitato.

• Ottimo investimento: spesso indica immobile interessante per affitto, non sempre per abitazione personale.

Errori tipici di chi non conosce i termini

• Confondere caparra e acconto.

• Pensare che il preliminare sia “non vincolante”.

• Non controllare conformità urbanistica e catastale.

• Non capire cosa si intende per immobile “occupato”.

• Sottovalutare il peso delle spese condominiali.

Come usare questo glossario nella pratica

Quando leggi:

• un annuncio;

• una proposta;

• un preliminare;

• un preventivo del notaio;

fermati su ogni parola che non ti è chiara. Chiedi spiegazioni, confronta, verifica.
Comprare casa non è una corsa: è una decisione economica importante che merita tempo e comprensione.

FAQ – Domande frequenti sul glossario immobiliare

1) Caparra e acconto sono la stessa cosa?

No. La caparra ha una funzione di garanzia, l’acconto è solo un anticipo sul prezzo.

2) Posso comprare casa senza agibilità?

Sì in alcuni casi, ma è un elemento da valutare con attenzione perché può creare problemi futuri.

3) L’APE influisce sul valore dell’immobile?

Sì. Una classe energetica migliore rende la casa più appetibile e spesso più facile da vendere o affittare.

4) Il catasto dimostra che sono proprietario?

No. La proprietà risulta dai registri immobiliari, non dal catasto.

5) Cosa succede se la planimetria non è conforme?

La vendita può essere bloccata finché non viene regolarizzata.

6) Cos’è la prima casa ai fini fiscali?

È un’agevolazione che riduce le imposte se rispetti determinati requisiti di residenza e possesso.

7) Le spese straordinarie spettano a chi vende o a chi compra?

Di solito a chi era proprietario quando sono state deliberate, ma va scritto chiaramente nel contratto.

8) Mutuo e ipoteca sono la stessa cosa?

No. Il mutuo è il prestito, l’ipoteca è la garanzia sull’immobile.

9) Cosa significa “libero al rogito”?

Che l’immobile sarà consegnato vuoto e disponibile al momento della firma definitiva.

10) Chi controlla che tutti questi aspetti siano regolari?

Il notaio verifica la parte giuridica, il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) verifica urbanistica e catasto. Entrambi sono importanti.

Conclusione

Conoscere il significato dei principali termini immobiliari ti permette di:

• capire cosa stai firmando;

• negoziare meglio;

• ridurre i rischi;

• affrontare l’acquisto con maggiore serenità.

Il linguaggio immobiliare non deve essere un ostacolo, ma uno strumento per proteggerti.