Cos’è il certificato di agibilità (SCA)
Il certificato di agibilità, oggi denominato tecnicamente Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), è il documento che attesta che un immobile possiede i requisiti di:
sicurezza strutturale
igiene e salubrità
risparmio energetico
conformità degli impianti
Previsto dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, l’agibilità certifica che l’edificio può essere legittimamente utilizzato per l’uso previsto (abitativo, commerciale, produttivo).
È importante chiarire subito un punto:
l’agibilità non riguarda la proprietà dell’immobile, ma la sua funzionalità e idoneità all’uso.
Il problema pratico: chi deve presentare la richiesta?
Molti proprietari si pongono questa domanda:
“Se manca il certificato di agibilità del mio appartamento, devo richiederlo io?”
La risposta dipende da un fattore fondamentale:
l’agibilità riguarda il singolo appartamento o l’intero edificio?
Una recente interpretazione giurisprudenziale ha chiarito che:
Quando l’agibilità riguarda l’intero fabbricato, la richiesta compete all’amministratore di condominio, non al singolo proprietario.
Questo principio è particolarmente rilevante nei condomìni, dove l’agibilità dipende anche da elementi comuni come:
scale e parti strutturali
impianti condominiali
copertura e facciate
certificazioni antincendio
collaudo statico generale
Perché il singolo proprietario non può agire da solo
La Segnalazione Certificata di Agibilità richiede una serie di documenti tecnici che non riguardano solo l’unità immobiliare, ma l’intero edificio.
Tra questi:
certificato di collaudo statico del fabbricato
dichiarazioni di conformità degli impianti comuni
documentazione urbanistica dell’intero immobile
eventuale certificazione antincendio
dichiarazione di conformità alle norme igienico-sanitarie
Si tratta di documentazione:
che il singolo proprietario non possiede
che riguarda beni comuni
che richiede una gestione unitaria
Per questo motivo, nei casi in cui l’agibilità è riferita all’intero edificio, l’unico soggetto legittimato a presentare la richiesta è l’amministratore, in quanto rappresentante legale del condominio.
Esiste l’agibilità per singola unità immobiliare?
La normativa prevede anche la possibilità di ottenere un’agibilità:
per singole porzioni di edificio
per unità immobiliari autonome
Ma solo se sussistono tutte queste condizioni:
l’unità è funzionalmente indipendente
non dipende dalle parti comuni per i requisiti di sicurezza
il Comune consente l’agibilità parziale
tutta la documentazione tecnica è disponibile
Nella pratica, nei condomìni tradizionali questa ipotesi è rara.
Nella maggior parte dei casi, l’agibilità resta una questione condominiale.
Vendita di un immobile senza agibilità: è possibile?
Sì, la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità non è automaticamente nulla.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che:
l’agibilità non è un requisito essenziale del contratto
la vendita resta valida
conta però l’informazione data all’acquirente
Il vero problema nasce quando:
il venditore dichiara che l’immobile è agibile
oppure promette di consegnare l’agibilità
ma non può ottenerla perché la competenza è dell’amministratore
In questi casi, occorre valutare se il venditore:
ha agito con diligenza
ha informato correttamente l’acquirente
ha fatto quanto era nelle sue possibilità
Se la richiesta spettava al condominio, il venditore non è automaticamente responsabile della mancata agibilità.
Impatto sul valore dell’immobile
Un immobile privo di agibilità può subire:
riduzione del valore commerciale
difficoltà nella concessione del mutuo
minore appetibilità sul mercato
maggiori contestazioni future
Per questo motivo, la verifica dell’agibilità è oggi una fase essenziale nella preparazione alla vendita.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
L’amministratore:
rappresenta legalmente il condominio
gestisce la documentazione comune
può incaricare un tecnico
può presentare la SCA per l’intero edificio
Tuttavia, l’amministratore non può agire senza:
delibera assembleare
fondi condominiali
collaborazione dei proprietari
L’agibilità è quindi anche una questione organizzativa, non solo tecnica.
Il ruolo dell’agente immobiliare
Un agente immobiliare professionale deve:
verificare se l’agibilità esiste
controllare se è riferita all’unità o al fabbricato
informare correttamente le parti
evitare promesse non realizzabili
Oggi non basta vendere un immobile:
è necessario vendere una situazione giuridica chiara e verificata.
Conclusione
Possiamo sintetizzare il principio in tre regole fondamentali:
Se l’agibilità riguarda l’intero edificio, la richiesta spetta all’amministratore.
Il singolo proprietario non può sostituirsi al condominio.
La vendita senza agibilità è possibile, ma va gestita con trasparenza e competenza.
Nel mercato immobiliare moderno, la sicurezza giuridica è parte integrante del valore dell’immobile.
FAQ – Domande frequenti sul certificato di agibilità
1. Cos’è il certificato di agibilità?
È il documento che certifica che un immobile è idoneo all’uso previsto sotto il profilo della sicurezza, dell’igiene e della conformità normativa. Oggi è sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
2. Chi deve richiedere l’agibilità di un condominio?
Se riguarda l’intero edificio, la richiesta spetta all’amministratore di condominio, non al singolo proprietario.
3. Posso richiederla solo per il mio appartamento?
Solo in casi particolari, se l’unità è autonoma e il Comune consente l’agibilità parziale.
4. Posso vendere una casa senza agibilità?
Sì, ma la mancanza deve essere dichiarata all’acquirente. In caso contrario possono sorgere responsabilità legali.
5. La mancanza di agibilità blocca il mutuo?
Non sempre, ma molte banche la considerano un requisito preferenziale e possono rifiutare il finanziamento.
6. Se manca l’agibilità, è colpa del venditore?
Non automaticamente. Dipende da cosa è stato dichiarato e da chi era competente a richiederla.
7. L’amministratore è obbligato a richiederla?
Può farlo solo se esiste una delibera assembleare e la documentazione tecnica è disponibile.
8. Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?
Sì. Il vecchio certificato di abitabilità oggi rientra nel concetto di agibilità.
9. Dove si verifica se un immobile è agibile?
Presso il Comune, tramite l’amministratore, negli atti edilizi o con l’aiuto di un tecnico.
10. Conviene comprare un immobile senza agibilità?
Dipende dal prezzo, dalla possibilità di ottenerla e dalla chiarezza contrattuale. È sempre consigliabile una verifica preventiva.
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025. I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
