Quando si compra casa, l’attenzione spesso va al prezzo, alla zona e al mutuo. Ma c’è un aspetto che, se sottovalutato, può bloccare tutto: la documentazione.
Sapere in anticipo quali documenti servono per comprare casa in Italia ti permette di accelerare la trattativa, prevenire problemi con la banca e arrivare al rogito senza imprevisti.

In questa guida trovi l’elenco chiaro e ordinato dei documenti necessari, divisi per soggetto (acquirente, venditore, immobile, mutuo e notaio), con indicazioni pratiche su cosa controllare davvero.

Perché i documenti sono determinanti (non è solo burocrazia)

I documenti non servono “per formalità”. Servono a verificare tre cose fondamentali:

1. Chi vende ha titolo per vendere (proprietà e assenza di vincoli nascosti)

2. L’immobile è regolare (urbanistica, catastale, impianti, prestazione energetica)

3. Il pagamento è sostenibile e tracciabile (mutuo, provenienza fondi, antiriciclaggio)

Se manca anche solo un documento chiave, la banca può sospendere il mutuo e il notaio può rinviare il rogito.

Documenti dell’acquirente (chi compra)

Questi documenti servono sempre, anche se acquisti senza mutuo:

• Documento di identità in corso di validità

• Codice fiscale / tessera sanitaria

• Certificato di stato civile (o autocertificazione): celibe/nubile, coniugato, separato, divorziato

• Regime patrimoniale (se coniugato): comunione o separazione dei beni

• Eventuale permesso di soggiorno (per cittadini extra UE, se richiesto in base al caso)

• Coordinate e modalità di pagamento (assegni circolari, bonifici, tracciabilità)

Se acquisti con agevolazioni prima casa, serviranno anche le dichiarazioni relative ai requisiti (spesso rese direttamente in atto dal notaio).

Documenti del venditore (chi vende)

Il venditore deve dimostrare in modo chiaro la titolarità e la libertà dell’immobile:

• Documento di identità e codice fiscale

• Atto di provenienza (rogito precedente, donazione, successione, sentenza)

• Eventuale documentazione di successione e relative trascrizioni

• Certificazioni e dichiarazioni richieste dal notaio (in base al caso)

L’atto di provenienza è uno dei documenti più importanti: da lì si capisce la storia dell’immobile e si preveniscono problemi legali che possono emergere anche dopo l’acquisto.

Documenti dell’immobile (la parte più delicata)

Qui si gioca la sicurezza dell’operazione. I documenti essenziali sono:

1) Visura e planimetria catastale aggiornata

Servono per verificare:

• intestazione corretta

• categoria e rendita catastale

• corrispondenza tra planimetria e stato reale

Una difformità catastale va gestita prima del rogito.

2) Titolo edilizio e conformità urbanistica

È il punto che più spesso crea blocchi. Serve verificare che l’immobile sia stato realizzato e modificato con titoli corretti (licenza, concessione, permesso di costruire, sanatorie, CILA/SCIA quando necessario).

In sintesi: catasto e urbanistica devono essere coerenti. Il catasto da solo non basta.

3) Attestato di Prestazione Energetica (APE)

In genere è obbligatorio nella compravendita e deve essere consegnato. Contiene la classe energetica e i dati di prestazione.

4) Documentazione condominiale (se l’immobile è in condominio)

Di solito utile o richiesta:

• regolamento condominiale (se presente)

• spese ordinarie e straordinarie (situazione pagamenti)

• eventuali delibere lavori straordinari

• tabelle millesimali (se disponibili)

5) Certificazioni impianti (se presenti)

Non sempre obbligatorie in ogni compravendita, ma molto importanti per trasparenza e negoziazione:

• dichiarazioni di conformità o rispondenza (elettrico, gas, idraulico)

Documenti per il mutuo (se finanzi l’acquisto)

Se richiedi un mutuo, la banca chiede documenti aggiuntivi. I più comuni:

Documenti reddituali e lavorativi

• ultime buste paga e CUD/Certificazione Unica (lavoratori dipendenti)

• dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi)

• estratti conto (a volte richiesti)

• contratto di lavoro e anzianità lavorativa (in base alla banca)

• visura camerale e bilanci (per autonomi e imprenditori)

Documenti dell’immobile per la banca

• proposta/compromesso (preliminare)

• documentazione catastale e urbanistica

• APE

• dati per la perizia

Ricorda: la banca finanzia in base al minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Se la documentazione è incompleta, la pratica rallenta o si blocca.

Documenti del notaio e verifiche prima del rogito

Il notaio effettua controlli fondamentali (spesso attraverso visure e verifiche formali):

• ispezioni ipotecarie (ipoteche, pignoramenti, vincoli)

• continuità delle trascrizioni (passaggi di proprietà corretti)

• verifiche su eventuali servitù, diritti di terzi, vincoli

Molti problemi si evitano facendo queste verifiche prima di firmare accordi impegnativi o versare caparre importanti.

Il metodo più sicuro: check documentale prima di impegnarsi

Se vuoi ridurre davvero i rischi, la regola è semplice:
prima controlli i documenti, poi firmi.

Questo approccio protegge:

• l’acquirente, che evita di comprare un immobile problematico

• il venditore, che riduce tempi e trattative saltate

• la banca, che accelera la delibera del mutuo

FAQ – Domande frequenti

Quali documenti servono per comprare casa in Italia?
Servono documenti dell’acquirente, del venditore, dell’immobile (catasto, urbanistica, APE) e, se c’è mutuo, i documenti reddituali e quelli richiesti dalla banca per la perizia.

La planimetria catastale deve essere conforme allo stato reale?
Sì. Se non coincide con l’immobile reale, spesso è necessario regolarizzare prima del rogito.

Basta la visura catastale per essere tranquilli?
No. Il catasto non certifica la regolarità urbanistica. Serve verificare anche titoli edilizi e conformità.

L’APE è obbligatorio per vendere e comprare casa?
Nella maggior parte dei casi sì: va consegnato e indicato nei documenti di vendita.

Se compro con mutuo, i documenti aumentano?
Sì. Oltre ai documenti dell’immobile, la banca richiede redditi, lavoro e la documentazione necessaria alla perizia.

Quando è meglio verificare i documenti?
Prima di firmare proposta o preliminare, o comunque inserendo condizioni chiare che tutelino l’acquirente in caso di irregolarità.

Conclusione

Sapere quali documenti servono per comprare casa in Italia significa acquistare con più sicurezza, ridurre i tempi e prevenire problemi con mutuo e rogito.
La documentazione corretta è la base di una compravendita serena: quando è completa e verificata, tutto scorre; quando manca, il rischio di blocco aumenta.