I grandi eventi sportivi muovono persone, investimenti e attenzione mediatica. Ma quando si parla di casa, la domanda chiave è sempre la stessa: le Olimpiadi Milano-Cortina 2026 faranno davvero salire i prezzi e gli affitti in modo “strutturale” oppure assisteremo soprattutto a un picco temporaneo?

Partiamo da un punto fermo: l’effetto Olimpiadi, quando esiste, non è mai uguale ovunque. Tende a concentrarsi nelle zone coinvolte da rigenerazioni urbane, nuove infrastrutture e miglioramenti permanenti di servizi e accessibilità. È proprio questa la distinzione più utile per leggere il momento: effetti immediati (di breve periodo) ed eredità strutturale (di medio-lungo periodo), come evidenziato anche nell’analisi ripresa da idealista e attribuita al Centro Studi di RE/MAX Italia.

Effetti immediati: domanda “da evento” e affitti brevi

Nel breve periodo, l’impatto più visibile riguarda l’ospitalità: aumentano le ricerche di soluzioni temporanee e cresce l’attenzione verso gli affitti brevi, soprattutto nei periodi “caldi” legati alle gare e all’indotto (spettatori, staff, sponsor, media).

Questo non significa automaticamente che tutti gli affitti tradizionali o i prezzi di vendita saliranno in modo proporzionale. Il mercato residenziale è più lento e reagisce soprattutto quando i cambiamenti diventano permanenti: collegamenti migliori, nuovi poli urbani, nuove funzioni (università, servizi, lavoro), riqualificazioni che cambiano davvero la qualità della vita.

Effetti strutturali: la vera partita si gioca su rigenerazione urbana e infrastrutture

Quando un evento lascia un’eredità immobiliare, di solito avviene per tre motivi:

1. Rigenerazione urbana di aree sottoutilizzate o in trasformazione

2. Nuove infrastrutture e potenziamento dei collegamenti

3. Riposizionamento internazionale della città (domanda di qualità e investimenti)

Nel caso di Milano-Cortina 2026, alcuni progetti sono particolarmente rilevanti perché pensati con un “dopo”: non solo strutture per i Giochi, ma funzioni utili anche negli anni successivi.

Il Villaggio Olimpico di Milano e la conversione post-Giochi

Il Villaggio Olimpico di Milano è inserito in un disegno di trasformazione urbana e, dopo marzo 2026, è previsto il passaggio a una funzione residenziale stabile (in particolare student housing), dentro un programma di riqualificazione più ampio.
Questo è un punto decisivo: quando la “legacy” è abitativa e continuativa, l’impatto potenziale sul mercato diventa più credibile (non tanto come effetto-evento, ma come effetto-quartiere).

Arena e impianti: attrattori, ma con impatto selettivo

Il cluster milanese include sedi e impianti strategici: l’effetto immobiliare, in questi casi, tende a essere selettivo e legato a:

• accessibilità (metro, linee di forza, viabilità);

• servizi di prossimità;

• qualità del nuovo costruito o del ristrutturato;

• percezione di sicurezza e vivibilità.

In sintesi: non “sale Milano”, salgono soprattutto micro-aree che diventano più desiderabili perché cambiano davvero.

Un mercato a più velocità: perché nuovo e ristrutturato “tengono” meglio

Un passaggio importante dell’analisi rilanciata da idealista è l’idea di un mercato “a più velocità”: non tutti gli immobili reagiscono allo stesso modo. In particolare, viene evidenziata la maggiore tenuta di nuovo e ristrutturato (efficienza energetica, fruibilità immediata), con focus su bilocali e trilocali in aree ben collegate e interessate da riqualificazione.

Tradotto in pratica:

• chi compra oggi tende a premiare immobili “pronti” (o con lavori prevedibili e sostenibili);

• l’efficienza energetica e la qualità degli impianti pesano di più nelle scelte;

• la liquidità (tempo di vendita) migliora dove domanda e collegamenti sono forti.

Mappa microzone: quale tipologia di immobile ha più senso e dove

Di seguito una mappatura ragionata, utile per orientarsi in ottica residenziale e investimento (non è una promessa di rendimento, ma una guida pratica basata su logiche di domanda e prodotto).

Centro e semicentro consolidato

• Bilocali ristrutturati: taglio più liquido per giovani professionisti e locazione di qualità.

• Trilocali in stabile signorile: domanda familiare medio-alta, più resiliente.

• Attici/ultimo piano di pregio: nicchia, ma forte tenuta se panorama, terrazzi e posizione sono “top”.

Aree in trasformazione e rigenerazione

• Nuova costruzione o “pari al nuovo”: massima appetibilità (comfort, classe energetica, servizi condominiali).

• Bilocali e trilocali vicino a nodi di trasporto: prodotti più facili da affittare e rivendere.

• Investimento a reddito “student/professional”: interessante dove la domanda è strutturale (università, uffici, poli di servizio) e non solo legata all’evento.

Periferie ben collegate e comuni dell’hinterland

• Trilocali e quadrilocali funzionali: spesso miglior rapporto mq/prezzo per famiglie che cercano qualità/prezzo.

• Case indipendenti e villette: domanda selettiva, guidata da collegamenti reali e servizi; attenzione a tempi di vendita più lunghi.

Rischi e variabili da monitorare (per non farsi trascinare dall’entusiasmo)

1. Picchi temporanei sugli affitti brevi
   Possono verificarsi rialzi in prossimità dei Giochi, ma non sempre restano nel tempo. La sostenibilità del canone dipende dalla domanda stabile.

2. Tempistiche e cantieri
   In alcuni casi, i lavori proseguono fino a ridosso dell’evento: l’impatto sul quartiere può essere “fastidioso” nel breve e migliorativo nel medio periodo.

3. Sostenibilità climatica per le località montane
   L’organizzazione dei Giochi invernali è sempre più legata alla disponibilità di neve e a sistemi di innevamento tecnico, con investimenti e limiti fisici da considerare.
   Questo tema può influenzare, nel lungo periodo, la percezione e l’attrattività di alcune destinazioni alpine.

Checklist operativa: cosa fare se vuoi comprare, vendere o investire

Se vuoi comprare per viverci

• privilegia collegamenti reali (metro, passanti, nodi);

• valuta classe energetica e costi futuri (impianti, manutenzioni);

• verifica la “vita di quartiere”: servizi, scuole, commercio, sicurezza.

Se vuoi investire

• distinguere tra domanda strutturale e domanda da evento;

• meglio tagli liquidi (bilocali/trilocali) e immobili pronti;

• calcola scenari: affitto tradizionale, transitorio, breve (dove consentito e sostenibile).

Se vuoi vendere

• posiziona correttamente il prezzo: l’“effetto Olimpiadi” non giustifica sovrapprezzi ovunque;

• valorizza ciò che il mercato premia oggi: efficienza, lavori fatti, documenti in ordine, qualità degli spazi.

Domande frequenti (FAQ)

Le Olimpiadi faranno aumentare i prezzi delle case a Milano?
Possibile in alcune micro-aree, soprattutto dove rigenerazione urbana e infrastrutture migliorano davvero la qualità del quartiere. Non è un effetto uniforme su tutta la città.

Conviene comprare per affitti brevi durante i Giochi?
Può esserci un picco, ma è un’operazione da valutare con prudenza: contano regole, domanda stabile, costi e rischi di stagionalità.

Quali immobili sono più “resilienti” oggi?
In generale, nuovo e ristrutturato di buona qualità, con focus su bilocali e trilocali in zone ben collegate e in miglioramento.

Cortina e le località alpine saranno sempre “in crescita”?
Il pregio conta, ma incidono anche variabili climatiche e costi di gestione. Nel lungo periodo, la sostenibilità dell’offerta turistica e dei servizi diventa un fattore chiave.

Conclusione: l’effetto vero è quello che resta dopo l’evento

Milano-Cortina 2026 può generare un impatto immobiliare importante, ma la direzione è chiara: vince ciò che ha un futuro d’uso reale dopo i Giochi. Dove cambiano collegamenti, servizi e qualità urbana, il mercato può consolidare valore. Dove c’è solo “effetto evento”, l’aumento rischia di essere breve e non replicabile.