Ricevere un immobile in donazione può beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, purché l’operazione sia strutturata con rigore sin dall’istruttoria documentale e con dichiarazioni puntuali in atto. Di seguito una guida professionale, sintetica e orientata all’esecuzione.
Executive summary
- Le agevolazioni “prima casa” si applicano anche alle donazioni se sono rispettati requisiti oggettivi e soggettivi.
- Se possiedi già una casa acquistata con agevolazioni, puoi fruire nuovamente del beneficio sulla donazione impegnandoti a venderla entro 12 mesi. L’impegno deve essere inserito nell’atto.
- Restano fermi gli obblighi di trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune dell’immobile (se non già ivi residente) e la verifica delle categorie catastali ammesse.
Quadro normativo sintetico
- Ambito oggettivo: trasferimenti a titolo gratuito (donazione) di immobili abitativi non di lusso, con pertinenze nei limiti consentiti.
- Ambito soggettivo: beneficiario che rispetti i requisiti “prima casa” (assenza di altri immobili agevolati nel medesimo Comune; residenza attuale o da trasferire entro 18 mesi).
- Clausola di impegno: se il beneficiario detiene già un immobile acquistato con agevolazioni, deve obbligarsi a venderlo entro 12 mesi dalla donazione. L’impegno va dichiarato espressamente nel rogito.
- Nota: comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, quote parziali ed eventuali pertinenze richiedono valutazioni caso per caso.
Per un quadro pratico su rischi, tutele e percorso operativo in caso di donazione, leggi la guida completa sulla donazione immobiliare.
Requisiti chiave (da verificare prima del rogito)
- Residenza: nel Comune dell’immobile oppure trasferimento entro 18 mesi dalla donazione.
- Situazione immobiliare preesistente: assenza di altra abitazione agevolata nel Comune; se presente impegno a vendere entro 12 mesi.
- Categoria catastale: esclusione delle categorie “di lusso”; pertinenze consentite (di norma una per C/2, C/6, C/7).
- Conformità urbanistico-catastale: allineamento planimetrico, verifiche su eventuali abusi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
- Dichiarazioni in atto: inserimento puntuale di dichiarazioni “prima casa” e clausola di impegno ai 12 mesi, calibrate sul caso concreto.
Approfondimento tempi: su vendita dell’immobile preesistente, residenza e scadenze per mantenere i benefici “prima casa”, trovi qui una guida dedicata.
Operatività: come impostare correttamente la pratica
Prima della donazione
- Due diligence: visure ipotecarie e catastali, planimetrie, verifica conformità; mappa delle pertinenze.
- Analisi posizione del beneficiario: residenza, eventuali comproprietà/quote, precedenti agevolazioni, immobili nello stesso Comune.
- Piano di vendita (se necessario): valutazione professionale, strategia di prezzo, documentazione, calendario marketing.
- Coordinamento notarile: testo della clausola di impegno ai 12 mesi e dichiarazioni “prima casa” personalizzate.
Durante il rogito
- Verifica formale delle dichiarazioni e della clausola in minutazione.
- Allineamento tempistiche: donazione, immissione in pubblicità dell’immobile da dismettere, finestra per preliminare e rogito entro 12 mesi.
Dopo il rogito
- Esecuzione del piano di vendita entro pochi giorni: pubblicazione, visite, raccolta proposte, negoziazione.
- Monitoraggio KPI (visite, lead, offerte): eventuale revisione prezzo entro 30–45 giorni se assorbimento insufficiente.
- Timeline prudenziale: preliminare entro 4–6 mesi; rogito di vendita entro 10–11 mesi per margine di sicurezza.
- Gestione residenza: avvio pratiche anagrafiche con anticipo per rispettare i 18 mesi.
Errori ricorrenti (e come evitarli)
- Clausola mancante o generica → redazione su misura con il notaio; riferimento espresso all’impegno di alienazione entro 12 mesi.
- Sottovalutazione dei tempi di mercato → strategia di prezzo realistica, calendario di marketing e milestones operative.
- Residenza trattata come adempimento formale → programmazione operativa (tempi comunali, trasloco, lavori); avvio pratiche anticipato.
- Pertinenze non presidiate → corretta qualificazione e limiti quantitativi; allineamento catastale.
- Dossier tecnico incompleto → conformità edilizio-catastale e regolarità ipotecaria verificate prima della pubblicazione.
Checklist essenziale
- Documenti: visure, planimetrie, attestazioni urbanistiche, elenco pertinenze, attestazioni residenza o piano di trasferimento.
- Atto: dichiarazioni “prima casa” + clausola di impegno ai 12 mesi testata sul caso concreto.
- Piano di vendita: valutazione, materiale professionale (foto, planimetrie, video), calendario attività, target di assorbimento.
- Scadenziario: M+12 vendita immobile preesistente; M+18 trasferimento residenza (se dovuto).
Per stimare correttamente imposte e spese collegate all’operazione, consulta la guida ai costi della prima casa 2025.
Domande frequenti (FAQ)
Posso fruire del bonus se ho già una “prima casa”?
Sì, a condizione di vendere entro 12 mesi e dichiararlo in atto.
Devo vendere prima della donazione?
No: la vendita può avvenire dopo, rispettando il termine annuale.
Cosa accade se non rispetto i termini?
Decadenza del beneficio: recupero imposte, interessi e sanzioni.
Le pertinenze rientrano nell’agevolazione?
Sì, entro i limiti (di norma una per C/2, C/6, C/7) e con corretta qualificazione.
La nuda proprietà incide?
Va valutata caso per caso: comproprietà, quote, usufrutti e precedenti donazioni richiedono istruttoria puntuale.
Conclusioni
Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili alla donazione se l’operazione è pianificata e formalizzata senza margini di ambiguità: clausola di impegno alla vendita entro 12 mesi, residenza entro 18 mesi, corretta qualificazione dell’immobile e delle pertinenze. La differenza tra beneficio confermato e decadenza si gioca nella preparazione e nella disciplina esecutiva.
Se desideri una verifica preventiva del tuo caso (documenti, clausole, piano di vendita e scadenze), posso impostare un percorso operativo completo fino al rogito.
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Esperto Picerni Alessandro – CEO & Founder OkCasaWeb – Blogger immobiliare professionista
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025, con riferimento alle microzone di Monfalcone e comuni limitrofi (Gradisca, Villesse, Romans, Ruda). I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
