Alessandro PIcerni leader IA in fvg
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Capita a tanti condòmini: una o più rate non pagate, cassa che si assottiglia, fornitori da saldare. Innanzitutto, niente panico. Con metodo e documenti in ordine si recuperano le spese condominiali più velocemente e si limita l’attrito tra vicini.
Per iniziare, metti in fila tutto ciò che serve: riepilogo delle rate scadute e degli eventuali acconti, riparto approvato dall’assemblea, verbali rilevanti, anagrafe condominiale aggiornata con indirizzi ufficiali (PEC inclusa). Se in passato avete già proposto una rateizzazione, annota cosa è stato concordato e cosa non è stato rispettato. Un fascicolo unico con questi elementi tornerà utile in ogni passaggio successivo.
Parti da un sollecito bonario, chiaro ma rispettoso. Basta una comunicazione breve con importo, IBAN, scadenza e causale. In molti casi è sufficiente a risolvere ritardi fisiologici; se il condomino è in difficoltà, proponi subito un piano di rientro realistico, meglio poche rate sostenibili che promesse irrealizzabili.
Se il sollecito non produce effetti, passa alla messa in mora: una diffida formale (via PEC o raccomandata) con un termine perentorio, l’avviso che in difetto si procederà al recupero coattivo e l’indicazione che spese e interessi moratori resteranno a carico del debitore.
Quando c’è apertura al dialogo, formalizza la rateizzazione: importo totale, numero e scadenza delle rate, eventuali interessi, clausola di decadenza in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, firma con data certa.
Se, nonostante ciò, non arriva un pagamento concreto, l’amministratore (salvo diversa delibera) può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo condominio: è immediatamente esecutivo se basato su riparto approvato e documentazione contabile in ordine. In mancanza di saldo dopo la notifica, si procede con l’esecuzione forzata sui beni aggredibili (conto, stipendio, canoni, beni registrati) e, nei casi estremi, si può arrivare alla vendita forzata. È una strada efficace ma più costosa e conflittuale: per questo conviene provare davvero, prima, una soluzione negoziata.
La legge consente di limitare l’uso dei servizi comuni separabili in caso di grave morosità, ma solo quando è tecnicamente possibile e nel rispetto delle regole. Nei condomìni con riscaldamento centralizzato, per esempio, la questione è delicata: prima di qualsiasi intervento è bene farsi guidare da un tecnico e verificare attentamente la normativa applicabile. Evita decisioni “creative” che possano esporre l’amministratore o il condominio a contestazioni.
Intanto la vita del condominio continua, e la cassa va protetta. L’assemblea può deliberare un fondo cassa o delle anticipazioni pro-quota: non sono “regali” al moroso, ma somme che resteranno recuperabili insieme a interessi e spese. Mantieni la massima trasparenza con chi è in regola: aggiornamenti chiari e periodici riducono tensioni e incomprensioni.
Pagamenti automatizzati (RID/SEPA), scadenze e penali ben descritte nel regolamento, comunicazioni veloci via PEC, e controlli più stringenti in fase di ingresso degli inquilini aiutano a ridurre gli insoluti.
Un supporto professionale fa la differenza: con Affitti Garantiti selezioniamo inquilini affidabili, impostiamo piani di rientro sostenibili e riduciamo i tempi morti. Con Gestione Locazioni ti togli molte incombenze: promozione, screening, contrattualistica, scadenze e controlli. E con la Valutazione del canone su dati reali eviti sia sottostime sia richieste fuori mercato.
Quanto tempo dare prima della messa in mora?
Dopo un sollecito di 7–10 giorni senza risposte concrete, la diffida formale è già giustificata.
Il debitore può chiedere la rateizzazione?
Sì. Se è sostenibile conviene a tutti: telaio chiaro, scadenze serrate, clausola di decadenza e firme.
Chi paga spese e interessi di recupero?
In linea di principio chi è in mora; poi sarà il provvedimento del giudice a quantificare il dovuto.
Nota: contenuto informativo generale. Regole e prassi possono variare: verifica sempre il regolamento condominiale e confrontati con un professionista di fiducia.
03.16.2025
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