Guida pratica e operativa: cos’è la sanatoria condizionata, quando si applica, cosa non è sanabile, e come muoversi in modo corretto per regolarizzare l’immobile.
Introduzione
La domanda più frequente è: “Posso sanare tutto con il Decreto Salva Casa?” La risposta è: dipende. Con il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001 (L. 105/2024) è possibile sistemare molte irregolarità minori, ma entro limiti ben precisi e con doppia conformità (all’epoca di esecuzione e alla data della domanda).
Cos’è la sanatoria condizionata
È la sanatoria che il Comune rilascia a condizione che il proprietario esegua lavori integrativi richiesti dal SUE o demolisca le parti non conformi. In pratica: “te la passo, ma prima devi sistemare queste cose”.
Quando puoi farla (casi tipici)
- Difformità parziali: un tramezzo spostato, una finestra più grande rispetto al progetto, scala riposizionata ma entro distanze e altezze di legge.
- Mancato titolo minore: opere non strutturali eseguite senza SCIA/CILA (es. chiusura leggera di un portico o copertura di un terrazzo) se rientrano nei parametri del 36-bis.
- Variazione essenziale recuperabile: intervento importante che torna conforme con modifiche e adeguamenti tecnici.
- Doppia conformità rispettata: l’intervento è conforme alle norme allora vigenti e a quelle attuali.
Quando NON si può fare (serve demolire)
- Abuso totale: volume nuovo senza alcun titolo (dependance, sopraelevazione). Non sanabile con condizionata.
- Violazioni gravi a distanze, altezze, rapporti aero-illuminanti o limiti di cubatura non recuperabili.
- Aree vincolate senza pareri favorevoli (paesaggio, sismica, ecc.). La condizionata non supera i dinieghi degli enti.
Come funziona in pratica (procedura)
- Rilievo dello stato attuale: misure, fotografie, confronto con progetto depositato.
- Relazione tecnica di geometra/architetto/ingegnere: verifica doppia conformità, individuazione delle porzioni sanabili.
- Istanza al Comune (art. 36-bis): allegati tecnici e attestazioni.
- Esito SUE: può imporre lavori integrativi o demolizioni parziali.
- Esecuzione lavori, verifica finale, aggiornamento catastale e chiusura pratica.
Esempi concreti (casi ricorrenti)
- Balcone sporgente +40 cm rispetto al progetto → sanabile se rispettate distanze/confini, con adeguamento grafico e verifiche.
- Tettoia leggera su terrazzo senza SCIA → sanabile con 36-bis se non crea nuovo volume e regge i carichi.
- Veranda chiusa con infissi → spesso sanabile come difformità parziale con oblazione e aggiornamento.
- Stanza aggiunta “in economia” senza titolo → non sanabile con condizionata: serve demolizione o nuovo titolo, se ammissibile.
- Altezza interna sotto norma → non sanabile; occorrono adeguamenti strutturali.
FAQ (le 10 più frequenti)
Posso sanare una veranda con vetri senza SCIA?
Se non altera cubatura/prospetti e rientra nel 36-bis, sì, con sanatoria condizionata e sanzione amministrativa.
Ho spostato un tramezzo interno: è sanabile?
Sì: è difformità minima. Serve asseverazione tecnica e allineamento catastale.
Bagno in più non previsto?
Dipende: se non incide su superfici e impianti in modo rilevante può essere sanabile; diversamente occorre verifica puntuale.
Il Comune può obbligarmi a demolire?
Sì, sulle porzioni non sanabili (es. distanze irrecuperabili).
Si paga un’oblazione?
Sì: è prevista una sanzione variabile in base alla gravità e al valore dell’abuso.
Quanto dura l’iter?
Mediamente 60–90 giorni per il riscontro del Comune, ma i tempi possono variare.
Catasto da aggiornare?
Sempre sì, al termine della pratica, per allineare planimetrie e stato di fatto.
Posso vendere prima della chiusura?
Meglio evitare: il rogito può bloccarsi dal notaio. È prudente concludere la regolarizzazione.
Vale anche per immobili ereditati?
Sì: il nuovo proprietario può presentare l’istanza.
Serve il consenso dei vicini?
Solo se le opere incidono su confini o parti comuni condominiali.
Consiglio da professionista
Se sospetti piccole difformità (finestra diversa, tramezzo, vano tecnico), non rimandare: oggi i controlli incrociano dati comunali e catastali. Regolarizzare prima di vendere evita blocchi e trattative al ribasso.
Conclusioni
La sanatoria condizionata è uno strumento utile per ripristinare la regolarità degli immobili con difformità minori. Valuta caso per caso con un tecnico, prepara la documentazione e coordina l’iter con il SUE: così rientri in regola e tuteli il valore del bene.
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025. I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
