Pignoramento della Casa: Le Novità dalla Cassazione e Come Proteggersi
Alessandro PIcerni leader IA in fvg
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Quando arrivano cartelle, intimazioni o un preavviso di ipoteca, il timore è sempre lo stesso: possono pignorarmi la casa? La risposta non è uguale per tutti i casi. Dipende dal tipo di creditore (Fisco o privati), dagli importi e dalle regole procedurali. Qui trovi un riepilogo aggiornato e pratico.
Prima casa, Fisco e creditori privati: facciamo chiarezza
Verso il Fisco (Agenzia delle Entrate-Riscossione): la prima casa è impignorabile se è unico immobile, residenza e non di lusso (no A/1, A/8, A/9). La Cassazione lo ha ribadito (ord. 32759/2024).
Verso creditori privati (banche, finanziarie, condomìni, privati): la tutela “prima casa” non si applica. In queste situazioni la prima casa può essere pignorata, seguendo le regole dell’esecuzione immobiliare.
Le soglie che contano con il Fisco (art. 76 e 77 DPR 602/1973)
Ipoteca: il Fisco può iscriverla solo se il debito supera 20.000 € (art. 77, DPR 602/1973). Sotto questa soglia non si può fare.
Pignoramento/espropriazione: non si procede se il debito è fino a 120.000 €. Oltre 120.000 € si può iniziare solo se c’è già un’ipoteca e sono passati almeno 6 mesi (art. 76, DPR 602/1973).
Prima casa impignorabile (solo verso AER): anche se superi i 120.000 €, l’espropriazione non parte se si tratta della tua unica casa, ci abiti e non è di lusso.
Vivere nella casa pignorata: cosa dice l’art. 560 c.p.c.
Nell’esecuzione immobiliare civile (creditori privati), il debitore-custode può continuare ad abitare l’immobile fino al decreto di trasferimento. L’ordine di liberazione prima della vendita è possibile ma va motivato dal Giudice dell’esecuzione e si raccorda con la riforma Cartabia.
Come proteggersi (subito): 5 mosse concrete
Controlla i documenti. Riguarda bene notifiche, importi, calcoli e le soglie chiave (20.000 / 120.000 / 6 mesi). Un errore formale può bastare per fare opposizione.
Valuta l’opposizione giusta. Se la prima casa è impignorabile verso AER oppure l’ipoteca è stata messa sotto soglia, muoviti subito con il tuo legale.
Chiedi la rateizzazione. Per le cartelle AER esistono piani ordinari fino a 84 rate e straordinari fino a 120 rate quando c’è difficoltà documentata.
Conversione del pignoramento. Sostituire il bene con pagamenti rateali può evitare l’asta: valuta questa strada con il professionista che ti segue. In alternativa, se decidi di vendere prima dell’asta, valuta anche formule come il Rent to Buy, utile per chi compra e per chi deve chiudere il debito con tempi e incassi certi.
Niente scorciatoie pericolose. Evita atti in frode ai creditori o passaggi “di comodo”: la giurisprudenza li sanziona, anche quando la casa sarebbe “prima casa” impignorabile in sede civile. Se l’obiettivo è rendere l’immobile più appetibile prima della vendita, verifica se qualche lavoro rientra nei bonus ristrutturazione 2025, così da ridurre il costo e migliorare il risultato in trattativa.
Domande frequenti (FAQ)
La prima casa è sempre salva?
No. L’impignorabilità vale solo contro il Fisco (AER) e se ricorrono tutti i requisiti di legge (unico immobile, residenza, non di lusso). Con creditori privati si applicano le regole dell’esecuzione immobiliare.
Il Fisco può comunque iscrivere un’ipoteca?
Sì, sopra i 20.000 € di debito complessivo (ipoteca ≠ pignoramento). L’ipoteca è distinta dal pignoramento e può essere iscritta pur in presenza della tutela “prima casa”, salvo vizi.
Quando parte davvero l’espropriazione immobiliare del Fisco?
Solo sopra i 120.000 € di debito e dopo che l’ipoteca è stata iscritta da almeno 6 mesi. La prima casa con requisiti resta impignorabile.
Se ho il pignoramento, devo lasciare subito la casa?
In generale no: come custode puoi abitarla fino al decreto di trasferimento; l’ordine di liberazione anticipata richiede motivazione e va calato nel caso concreto (art. 560 c.p.c.).
In sintesi
Cassazione 32759/2024: conferma che la prima casa è protetta dal pignoramento del Fisco solo se è l’unico immobile, ci hai la residenza e non è di lusso.
Con creditori privati la prima casa può essere pignorata; però, durante la procedura puoi restare nell’immobile fino alla vendita, salvo ordine di liberazione motivato (art. 560 c.p.c.). Se scegli di vendere in bonis, ricorda che resta obbligatorio l’APE in caso di vendita: meglio predisporlo subito per evitare intoppi.
Muoviti subito: controlla la correttezza degli atti, valuta la rateizzazione (anche fino a 120 rate quando ammessa) e la conversione del pignoramento: spesso sono le strade più efficaci.
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