Acquisto prima casa 2025: imposta di registro, IVA, notaio e spese vive (con esempi)
Alessandro PIcerni leader IA in fvg
Alessandro PIcerni leader IA in fvg
Comprare la prima casa è più sostenibile quando sai in anticipo quali spese ti aspettano. Nel 2025, con tassi più favorevoli e un Euribor tornato su valori più gestibili, la partita si gioca sulla corretta pianificazione, cioè imposte (registro o IVA su prima casa), spese del notaio, costi bancari se accendi un mutuo, più le voci “nascoste” che spesso si dimenticano. Qui di seguito trovi una guida chiara con requisiti, regimi fiscali e due esempi numerici.
Agevolazioni sulla prima casa: requisiti in sintesi
Per accedere alla fiscalità agevolata devi:
acquistare un immobile non di lusso (in pratica sono escluse le categorie catastali A/1, A/8, A/9);
trasferire la residenza nel Comune dell’immobile (solitamente entro 18 mesi, salvo eccezioni);
non possedere, nello stesso Comune, altra casa acquistata con agevolazioni “prima casa” (o impegnarti a venderla nei tempi previsti).
Se mancano i requisiti, le imposte crescono e potresti dover restituire i benefici con sanzioni. Quando firmi il rogito, il notaio inserisce le tue dichiarazioni sul possesso dei requisiti, quindi sii preciso.
Imposte all’acquisto: registro oppure IVA
Dipende da chi vende.
A) Se compri da privato (o vendita esente IVA)
Imposta di registro “prima casa”: 2% (con minimo 1.000 €), calcolata in genere sul valore catastale rivalutato (spesso più basso del prezzo).
Imposta ipotecaria: 50 € (fissa).
Imposta catastale: 50 € (fissa).
B) Se compri da impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA
IVA su prima casa: in via agevolata al 4% (sul prezzo in atto).
Imposta di registro: 200 € (fissa).
Imposta ipotecaria: 200 € (fissa).
Imposta catastale: 200 € (fissa).
Regola pratica: da privato conviene il registro 2% (calcolato sul valore catastale); con impresa e IVA si paga l’IVA 4% (sul prezzo). Il notaio ti può aiutare a capire il regime applicabile.
Spese del notaio e costi “vivi”
Le spese notaio per la prima casa variano in base a complessità dell’atto, visure, Comune, valore dell’immobile e numero di adempimenti (eventuale mutuo nello stesso atto). Vediamo i costi approssimati:
Onorario notarile: costo variabile.
Visure e certificazioni (catastali, ipotecarie, urbanistiche): poche centinaia di euro complessivi.
Voltura/registrazioni e bolli: importi fissi e marche.
Eventuale relazione tecnica/verifiche urbanistiche a cura di un professionista: solo se necessarie.
Consiglio operativo: chiedi 2–3 preventivi notarili inviando sempre stessa documentazione (preliminare, dati immobile, mutuo sì/no), così confronti davvero “mele con mele”.
Se fai un mutuo: costi bancari e imposta sostitutiva
Istruttoria: percentuale o cifra fissa (dipende dalla banca).
Perizia: in genere qualche centinaio di euro.
Polizze: incendio/scoppio obbligatoria; altre facoltative.
Imposta sostitutiva sul mutuo: per prima casa è 0,25% dell’importo erogato (sale al 2% fuori dai casi di “prima casa”).
Molti notai propongono il rogito con mutuo contestuale (un unico appuntamento e un solo set di imposte e bolli), che spesso conviene.
Esempi numerici (semplificati)
Nota: i numeri servono solo a capire gli ordini di grandezza. Rendita catastale, coefficienti, prezzo e costi bancari reali possono cambiare molto da caso a caso.
Esempio 1: Acquisto da privato senza mutuo
Prezzo: 180.000 €
Valore catastale (ipotesi): 120.000 €
Registro 2% su valore catastale: 2.400 €
Ipotecaria + catastale: 50 € + 50 € = 100 €
Notaio + visure/bolli: (ipotesi) 2.000–2.500 €
Totale imposte + atto (stima): ~4.500–5.000 € (più eventuali costi tecnici/assicurazioni se necessari)
Attestazioni condominiali (spese pagate, delibere su lavori).
Se c’è mutuo: delibera banca, perizia, polizze.
Domande frequenti
Meglio comprare da privato o da impresa?
Dipende. Da privato paghi spesso meno imposte (registro 2% su valore catastale); da impresa paghi IVA 4% sul prezzo ma acquisti un immobile nuovo/con garanzie specifiche.
La scelta del notaio spetta a me o al venditore?
Puoi scegliere tu. Valuta tempi, esperienza e preventivo: se paghi tu l’atto, è ragionevole scegliere il professionista che ti segue meglio. Approfondisci anche “chi sceglie il notaio e perché farlo con criterio”.
Posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?
Ci sono margini, ma con attenzioni su residenza, tempi e normativa locale. Leggi la guida “Affittare la prima casa senza perdere agevolazioni” per i casi pratici.
Strategia pratica: come non sforare il budget
Chiedi 3 preventivi: notaio, banca, agenzia.
Simula i due regimi (registro vs IVA): il totale cambia parecchio.
Se fai mutuo, ottimizza LTV (rapporto prestito/prezzo) e durata: il tasso è importante, ma lo sono anche costi accessori e penali.
Tieni un cuscinetto 3–5% per imprevisti.
Conclusioni (e come possiamo aiutarti)
Capire prima imposte (registro o IVA su prima casa), spese notaio prima casa e costi bancari ti evita sorprese e ti permette di negoziare meglio. Noi di OkCasaWeb ti aiutiamo in ogni passo della compravendita e ti mettiamo in contatto con notai e consulenti mutuo con cui lavoriamo tutti i giorni. Così arrivi al rogito con numeri chiari, tempistiche realistiche e documenti in ordine.
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