Stai per vendere casa a Gorizia o Monfalcone? Con questa Checklist documentale 2025 per vendere a Gorizia e/o Monfalcone puoi arrivare al rogito senza sorprese; qui trovi quali documenti per vendere casa servono davvero oggi, come recuperarli in tempo e come gestire i casi particolari — dai documenti per vendere casa ereditaria al tema dell’Agibilità in vendita. Se ti organizzi nelle prime settimane, accorci i tempi, eviti le richieste last minute del notaio e trasmetti fiducia all’acquirente.
Se non hai ancora scelto il professionista, questa guida spiega criteri e passaggi: Chi sceglie il notaio in caso di vendita immobiliare.
Documenti vendita casa 2025: la base per tutti
- Titolo di proprietà. Atto di acquisto, donazione o successione, più eventuale nota di trascrizione.
- Catasto. Visura e planimetria catastale aggiornate e conformi allo stato di fatto. Se la planimetria non corrisponde, va risolto prima.
- APE. L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere valido quando pubblichi l’annuncio e al rogito.
- Conformità urbanistica. Copie di pratiche edilizie (CILA/SCIA, permesso a costruire, sanatorie) e, se ci sono stati lavori, documenti di fine lavori.
- Agibilità in vendita. Se presente, portala. Se manca, molti notai consentono comunque di rogitare, ma chiederanno dichiarazioni e documenti integrativi su sicurezza, salubrità e conformità. Meglio parlarne prima per definire percorso e tempi.
- Condominio. Ultimo consuntivo spese, riparto, eventuali verbali (soprattutto se ci sono lavori straordinari deliberati), certificazione di regolarità pagamenti se richiesta.
- Identità e regime patrimoniale. Documento e codice fiscale di tutti i venditori, eventuali deleghe, informazioni su comunione o separazione dei beni.
- Mutuo o ipoteche. Quietanze, conteggio estintivo, liberatoria per cancellazione in atto se esiste ipoteca.
Casi particolari: cosa cambia davvero
1) Documenti per vendere casa ereditaria
- Dichiarazione di successione registrata e volture effettuate.
- Accettazione dell’eredità (espressa o tacita). In alcuni casi il notaio può chiedere atti o dichiarazioni aggiuntive.
- Provenienza da donazione negli ultimi decenni: chiarire eventuali coperture assicurative a tutela dell’acquirente.
- Coeredi e procure. Se vendono più persone, allinea documenti d’identità, quote e poteri di firma.
2) Agibilità in vendita
Non è un “bollino” che sostituisce la conformità urbanistica, ma un tassello che aiuta a dimostrare la legittimità d’uso. Se non c’è, si può rogitare con informazione corretta all’acquirente e con documentazione sostitutiva che il notaio ritiene sufficiente. In presenza di piccole difformità conviene capire se rientrano nelle tolleranze o in un percorso sanabile.
Per approfondire le tolleranze e le sanatorie possibili, leggi la guida aggiornata al Decreto Salva Casa 2025.
3) Immobili locati, pertinenze, parti comuni
- Se l’appartamento è locato, prepara copia del contratto, ricevute e scadenze; chiarisci se vendi “libero” o “a reddito”.
- Box, cantine, posti auto: coerenza tra titolo e catasto (categorie e rendite).
- Parti comuni: se sono in corso lavori con bonus o riparti straordinari, indica chi paga cosa al rogito.
Come preparare la cartella documenti: metodo in 5 passi (HowTo)
- Raccolta. Titolo di proprietà, catasto, APE, pratiche edilizie, condominio, mutuo. Scansiona tutto e crea una data room digitale (anche un semplice drive condiviso).
- Verifica. Controlla la conformità tra stato di fatto e planimetria; se serve, incarica un tecnico per l’allineamento.
- Bonifica. Risolvi subito piccoli nodi (CILA in sanatoria, planimetria errata, certificato impianti se disponibile). Meglio pochi documenti, ma chiari.
- Notaio e cronoprogramma. Condividi l’indice della documentazione e concorda tempi per proposta, preliminare e rogito. Qui torna utile anche Chi decide il prezzo della casa in vendita per impostare bene la strategia prima di scendere in trattativa.
- Condivisione con gli acquirenti. Presenta un riepilogo semplice: cosa c’è, cosa è in corso e quando sarà pronto. Riduce le richieste “a catena” e accelera la decisione.
Caso reale OkCasaWeb (Gorizia, 2025)
Appartamento anni ’70 in condominio, 95 mq, piano alto con ascensore. Il proprietario ci contatta a giugno 2025. Criticità iniziali: APE scaduto, planimetria catastale con una parete spostata di 40 cm, delibera condominiale per rifacimento facciate già approvata (quota a carico del venditore 6.800 euro).
Timeline: in 10 giorni rifacciamo APE, incarichiamo il tecnico per rilievo e CILA in sanatoria, aggiorniamo planimetria e prepariamo un dossier con consuntivo, verbali e riparto straordinario. Mettiamo online a un prezzo coerente con la zona (decisione condivisa col venditore sulla base dei comparabili). In due settimane arrivano 4 richieste qualificate; la proposta migliore è con mutuo. Grazie alla cartella documentale completa, il perito banca non solleva rilievi, il notaio conferma che l’Agibilità in vendita è gestibile con documentazione sostitutiva e dichiarazioni, e la cancellazione dell’ipoteca avviene contestualmente al rogito. Dal primo appuntamento al preliminare passano 18 giorni; rogito in 56 giorni. L’unico “costo extra” prima della vendita è stato di circa 950 euro tra tecnico e APE, che ha evitato uno slittamento di 1–2 mesi sui tempi. Risultato: prezzo pieno, tempi certi, zero richieste integrative dell’ultimo minuto.
Errori tipici da evitare a Gorizia e Monfalcone
- Pubblicare senza APE o con documenti urbanistici incompleti: si perdono settimane dopo la proposta.
- Sottovalutare lavori condominiali deliberati (facciate, balconi, ascensori): va chiarito subito chi paga cosa e quando.
- Ignorare piccole difformità pensando “lo risolvo dopo”: verifica prima se rientrano in tolleranza o se serve una pratica edilizia.
- Confondere Agibilità con conformità: sono piani diversi. L’Agibilità si gestisce; la conformità urbanistica va accertata.
Domande frequenti (FAQ)
Posso rogitare se manca l’Agibilità?
Sì, in molti casi è possibile con informazione chiara all’acquirente e documentazione integrativa su conformità urbanistica e requisiti di sicurezza/igiene. È un tema da affrontare con il notaio fin dall’inizio.
Quanto tempo serve per sistemare una piccola difformità?
Dipende dal Comune e dalla pratica (CILA/SCIA in sanatoria, aggiornamento catastale). In genere parliamo di qualche settimana, ma conviene incaricare subito il tecnico.
Se la casa è in eredità, quando posso vendere?
Dopo la registrazione della successione e le volture. Il notaio può chiedere anche prova dell’accettazione dell’eredità. Se ci sono più coeredi, serve allineare firme e poteri (eventuali procure).
Chi paga i lavori condominiali deliberati prima del rogito?
Conta quanto è già fatturato o scaduto alla data dell’atto, oltre agli accordi tra le parti. Meglio indicarlo chiaramente in proposta e preliminare.
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Nota metodologica. Analisi elaborata dall’Ufficio Studi OkCasaWeb su base 2025. I dati derivano da fonti ufficiali, osservatori di mercato e rilevazioni interne sulle transazioni concluse nell’ultimo biennio.
